Voordat banken een hypotheek afsluiten voor een ondernemer, willen zij altijd van meerdere jaren de bedrijfsresultaten zien. Uit dergelijke cijfers valt namelijk veel informatie te halen, vooral als de onderneming al een paar jaar bestaat. Je kunt verschillende jaren met elkaar vergelijken en zaken zoals omzet, winst en eigen vermogen analyseren.

Soms heb je beginnende ondernemers die een vliegende start maken en na een jaar al zo veel verdienen dat ze een huis kunnen kopen. Toch was het voor deze groep tot voor kort onmogelijk om een hypotheek af te sluiten. Inmiddels is daar verandering in gekomen en leveren banken steeds meer maatwerk. Banken mogen van meerdere jaren uitgaan om een inkomen te bepalen. Maar die jaren hoeven niet per se in het verleden te liggen. Ze mogen tegenwoordig ook uitgaan van jaren die in de toekomst liggen.

Belangrijke stap

Sinds deze maand is het zelfs mogelijk om na een jaar ondernemerschap een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan te vragen. Dat is een belangrijke stap, want komt er een nieuw NHG-product, dan volgen de banken doorgaans ook om dit mogelijk te maken.

Er loopt nu een proef waarbij een externe adviseur het toetsinkomen van een ondernemer beoordeelt. Deze externe deskundige bekijkt de inkomsten van de afgelopen drie jaar. Het toetsinkomen is drie maanden houdbaar. Als je het laatste jaar ondernemer bent geweest en de twee jaar daarvoor in loondienst werkte, wordt het gemiddelde van dit inkomen genomen. Op een vergelijkbare manier wordt het inkomen bepaald van iemand met een tijdelijk dienstverband.

Deze werkwijze is overigens niet helemaal nieuw. Banken gingen in sommige gevallen bijvoorbeeld bij een jaar ondernemerschap uit van 70 procent van het verdiende inkomen, bij twee jaar ondernemerschap van 80 procent en bij drie jaar op rij van de volle 100 procent van het verdiende inkomen. Ook zijn er al methoden waarbij het recentste jaar een wegingsfactor van drie heeft, het jaar ervoor een van twee, en het jaar daarvoor een wegingsfactor van één.

Gevaar

Het voordeel is dat een startend of groeiend bedrijf op die manier een hoger inkomen krijgt waarmee wordt gerekend. Het gevaar is wel dat een adviseur niet meer allereerst onderzoekt waar een ondernemer in zijn situatie verstandig aan doet, maar direct op zoek gaat naar een methode om een zo maximaal mogelijk inkomen te genereren, zodat de eigen woning mogelijk wordt.

En daar ligt een risico. Zodra er alleen naar haalbaarheid wordt gekeken, is er geen sprake meer van advies. Dan zijn we terug in de wereld van vóór de crisis.

Verliefd

Overcreditering moet dus koste wat het kost voorkomen worden. Is een koper eenmaal verliefd op een woning, dan is in zijn beleving de beste adviseur degene die die liefde bereikbaar maakt. Toch kan een negatief advies ook een goed advies zijn. In plaats van je woningwensen af te stemmen op het maximaal haalbare, is het beter om vooraf te bepalen wat verstandig is en in die prijsklasse te gaan zoeken.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl