„Combinatiehypotheek biedt flexibiliteit en kansen voor starter”
Het nieuwe hypotheekconcept is een prima, praktische oplossing. De keuzevrijheid voor de starter wordt groter en de wet hoeft er niet voor aangepast te worden, aldus André van Luijk.
Er is nogal wat commotie over het woonakkoord dat het kabinet en D66, ChristenUnie en SGP vorige week naar buiten brachten. Is het nieuwe hypotheekconcept nu een gedrocht of toch een innovatie? Om het initiatief goed te beoordelen, moeten we terug in de tijd.
Eind 2012 wilde de Tweede Kamer het zogeheten ”fiscaal fictief annuïtair aflossen” invoeren, een constructie waarbij het voor de fiscus lijkt alsof er wordt afgelost, zonder dat er daadwerkelijk wordt afgelost. De fiscus gaat dan uit van het idee dat de hypotheek in dertig jaarlijkse delen wordt afgelost. Elk jaar neemt het fiscale voordeel dan af. De Belastingdienst bleek administratief niet met deze constructie uit de voeten te kunnen.
De Tweede Kamer heeft toen met ruime meerderheid alsnog voor een verplichte werkelijke annuïtaire –jaarlijkse– aflossing gekozen in plaats van een fictieve aflossing. Hier kwam terecht zeer veel kritiek op. Vooral starters op de woningmarkt zouden te maken krijgen met hoge maandlasten door de enorme aflosverplichting. Juist de startersmarkt is op dit moment de motor van de woningmarkt, dus door de hypotheekregels raakte die markt van de regen in de drup.
Met de aanpassing die is voorgesteld in het vorige week gepresenteerde akkoord ontstaat er alsnog de mogelijkheid tot aflossingsvrij lenen zonder dat de wet hoeft te worden aangepast. Ook blijven de fiscus administratieve lasten bespaard.
De kern van de oplossing is een erg praktische. De nieuwe constructie kan op verschillende manier uitgelegd worden. Ik zal haar van drie kanten belichten: eenvoudig, fiscaal en producttechnisch.
Eenvoudig
De overheid vindt het belangrijk dat er wordt afgelost. De eis is dan ook dat er minimaal 50 procent annuïtair afgelost wordt. Uiteraard mag een huizenbezitter ook volledig aflossen. Er is dus keuzevrijheid en alle variaties tussen alles aflossen en de helft aflossen zijn mogelijk.
Voor het deel dat je niet aflost, geldt een fictief annuïtair schema. Je belastingvoordeel is aanvankelijk maximaal en neemt jaarlijks af, zoals eind 2012 ook de bedoeling was dus. Het verschil is dat in deze constructie de administratieve last niet bij de fiscus ligt, maar bij de bank. Ik vermoed dat de bank dit ook veel goedkoper en efficiënter kan dan de fiscus.
Fiscaal
Vanuit fiscaal oogpunt is het nieuwe voorstel als volgt uit te leggen. De annuïteitenhypotheek valt in box 1 en blijft in box 1. Het aflosschema blijft namelijk netjes binnen het annuïtaire schema, dus er ontstaat geen box 3-deel. Het aflossingsvrije deel van de lening staat bij aanvang volledig in box 1. Omdat er niet daadwerkelijk wordt afgelost, verschuift er steeds iets meer naar box 3. De verschuiving volgt het annuïtaire schema. Na dertig jaar staat de helft van de hypotheek in box 3. Dit is een verschil met de regeling vanvóór januari 2013, want volgens die regeling bleef de aflossingsvrije lening dertig jaar in box 1, om na dertig jaar volledig in box 3 te vallen.
Producttechnisch
Doordat in het akkoord vooral de nadruk lag op de producttechnische constructie van het nieuwe hypotheekconcept is er veel verwarring ontstaan. Hoe zit het precies? Je zou kunnen zeggen dat de volledige hypotheek annuïtair in box 1 zit, zoals wettelijk voorgeschreven. Het hele hypotheekbedrag wordt dus afgelost, zodat de huizenkoper zijn aftrek mag behouden.
Het nieuwe is nu dat de bank op de startdatum een omgekeerde annuïteit mag vastleggen in box 3, een soort gespiegelde hypotheek dus. Die lening heft de annuïteit in box 1 op, zodat er op een kunstmatige manier een aflossingsvrije hypotheek ontstaat.
Tijdens de presentatie van het nieuwe concept werd de suggestie gewekt dat huizenbezitters de helft van hun aflossing weer teruggestort krijgen op hun rekening. Vermoedelijk bestaat dit straks alleen op papier en zal er in werkelijkheid geen dubbele betaling plaatsvinden.
Ik ben zeer enthousiast over dit idee, dat consumenten keuzevrijheid geeft. Als dit product verder doorontwikkeld wordt, kun je als starter in de eerste jaren maximaal aflossen en in latere jaren bij bijvoorbeeld gezinsvorming besluiten om meer op te nemen.
Uiteraard is deze constructie duurder dan volledige annuïteit, maar dat was de aflossingsvrije lening ook. Nu er op deze manier alsnog de mogelijkheid bestaat om aflossingsvrij te lenen weet iedereen ineens te vertellen dat dat niet goed is. Terwijl een paar maanden terug iedereen faliekant tegen het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek was, en de keuzemogelijkheden –in tegenstelling tot dit nieuwe voorstel– fors beperkt werden. En uiteraard staat het mensen nog steeds geheel vrij om, als zij dat willen, voor volledige annuïteit te kiezen.
De auteur is adviseur en ondernemer bij Woonvisie.
