Het kabinet verlaagde in juni de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent. Hoewel de tijdelijke regeling nauwelijks effect heeft gehad op de woningmarkt, gaan in de Eerste Kamer stemmen op om de belasting op de aankoop van een huis permanent te verlagen. Het tekent de machteloosheid van de politiek en de ernst van de situatie op de woningmarkt.

Zeker voor de korte termijn zijn er geen oplossingen. Het schip van de woningmarkt is aan lagerwal geraakt. We moeten de komende jaren peddelen, totdat we weer wind in de zeilen krijgen.

De toename van de leencapaciteit heeft een belangrijke rol gespeeld bij het ontstaan van de problemen op de woningmarkt. Tot 1992 bedroeg de hoogte van een hypotheek maximaal 3,5 maal het brutosalaris van de kostwinner. Vanaf dat jaar ging ook het tweede inkomen meetellen en kon tot vijf maal het brutojaarinkomen geleend worden – met uitschieters tot hypotheken ter waarde van wel zeven jaarinkomens in 2008.

Doordat er meer geld beschikbaar kwam, stegen de huizenprijzen. Om van belastingvoordelen te profiteren, besloten veel kopers hun hypotheek niet af te lossen. Zolang de huizenprijzen stegen, ging dat goed. Maar nu de leencapaciteit afneemt en de huizenprijzen dalen, ontdekken veel huizenkopers dat ze ongewild een voorschot hebben genomen op hun pensioen.

Ook onevenwichtigheden in de huursector verlammen de woningmarkt. Goedverdienende ‘scheefwoners’ houden huurwoningen bezet die eigenlijk bedoeld zijn voor de lage inkomensgroepen en stellen de overstap naar de koopmarkt uit.

Huurprijzen zouden moeten meegroeien met het inkomen van de huurders tot een marktconform niveau. Alleen een grondige hervorming van het huurstelsel, waarbij zowel het huurstelsel als het huidige systeem van huurtoeslagen op de schop gaat, zal effecten hebben op de woningmarkt.

Verder heeft de rijksoverheid nauwelijks instrumenten om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. De hypotheekrenteaftrek beperken kan eigenlijk alleen tijdens hoogconjunctuur. Nu zouden daardoor te veel mensen in financiële problemen komen.

Dat de verlaging van de overdrachtsbelasting nauwelijks effect heeft, lijkt inmiddels ook wel duidelijk, en van het terugdringen van tophypotheken en het stimuleren van nieuwbouw hoeven we ook niet veel te verwachten.

Kortom, langzamerhand krijgen we in de gaten dat vastgoed niet alleen maar in waarde stijgt. We hebben jarenlang op te grote voet geleefd; nu moeten we ons consumptiepatroon aanpassen. Huishoudens doen er daarom goed aan nu geld te reserveren voor afboeking en waardedaling.

Lokale overheden hebben momenteel misschien meer invloed op de woningmarkt dan de landelijke. De hoge grondprijzen houden nieuwbouwprojecten tegen. Belangrijk is het dat gemeenten nieuwbouw afstemmen. Voor projecten in drie aangrenzende gemeenten is misschien geen markt, maar een van de drie projecten kan misschien wél doorgaan.

De auteur is hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen.