Het is goed om ook eens stil te staan bij wat er in Nederland wél goed gaat op de koopwoningmarkt. Twee zaken vallen daarbij op. De huizenprijzen zijn in Nederland wel gedaald, maar niet zo veel als in probleemlanden. Bovendien hebben weinig Nederlandse huishoudens een betalingsachterstand en is het aantal gedwongen verkopen zeer laag.

Economisch onderzoeksinstituut SEO concludeert in een recent rapport dat wanbetaling vaak geen direct gevolg is van een hoge hypotheek, maar van relatiebeëindiging of werkloosheid. Kredietbeoordelaar Standard & Poors bestempelde al eerder Nederlandse hypotheekgevers als heel erg veilig. Kwalitatief goede kredietverlening, lage werkloosheid, een goed sociale zekerheidsstelsel, beperkte voorkeur voor beleggingshypotheken en een goede betalingsmoraliteit liggen hieraan ten grondslag.

In vergelijking met andere landen worden in Nederland relatief veel hypotheken afgesloten met een lange rentevaste periode. Voordeel hiervan is dat huishoudens beter beschermd zijn tegen renteschommelingen. Een groot deel van de hypotheken die zijn afgesloten in de periode na 2003, is afgesloten boven het huidige renteniveau. Wanneer huishoudens nu zouden moeten oversluiten, zouden hun maandlasten in veel gevallen eerder dalen dan stijgen. Uitzondering hierop is de groep die in de periode 2005-2006 een hypotheek heeft afgesloten. Het verschil tussen het laagste en het huidige renteniveau bedraagt echter nog geen procentpunt.

Hoewel velen de hypotheekrenteaftrek als het grootste kwaad op de woningmarkt bestempelen, zal deze fiscale faciliteit de komende tijd zorgen voor de broodnodige stabiliteit. Wie tegen een hogere rente een hypotheek moet oversluiten, hoeft daardoor niet de volledige rentestijging op te brengen. Als de rente met 1 procentpunt stijgt, moet de huizenbezitter hiervan gemiddeld ‘slechts’ 0,5 of 0,6 procentpunt zelf betalen. In vergelijking met andere landen zal daardoor de koopwoningmarkt ook bij een stijgende rente niet zo hard onderuitgaan, omdat het rente-effect op prijzen lager is.

Ook de overdrachtsbelasting is door velen verguisd. Hoewel er wellicht redenen zijn om die te verlagen of te hervormen, is het wel een zeer effectieve manier om speculatie op de woningmarkt tegen te gaan. Immers, voordat de eerste 6 procent van de investering is terugverdiend is wel wat tijd verstreken. In landen zonder zo’n belasting, zoals de Verenigde Staten, heeft speculatie geleid tot prijsopdrijving, en na 2006-2007 tot een fikse prijsdaling.

Natuurlijk moet er wel het een en ander veranderen op de Nederlandse woningmarkt. Voor koopwoningen is het als eerste nodig de hoge brutoschulden terug te brengen. De eerste stappen zijn hiertoe gezet. Stap twee is een integrale visie op de hele woningmarkt, inclusief (sociale) woningbouw. Maar laat nu eerst de echt niet zo onzinnige instituties op de Nederlandse woningmarkt hun waarde bewijzen!

De auteurs zijn econoom bij de Rabobank. Deze bijdrage is een samenvatting van een artikel op www.mejudice.nl.