Veel aanbieders promoten dit als een gouden zet. U zou er bakken rentevoordeel mee behalen, terwijl uw maandlasten slinken als een ijsje in de zon.

Snel oversluiten dus? Absoluut niet, toont vers onderzoek van hypotheekdeskundige Pierre Otten uit Weert. Oversluiten is, rekening houdend met inflatie, meestal zeer onvoordelig voor de klant, maar een gouden deal voor hypotheekverstrekkers en -adviseurs, want ze vangen extra provisie over de nieuwe, vaak hogere hypotheek.

Een grote kostenpost is de boeterente. Bij 2 procent rentevoordeel beloopt deze snel 10 tot 30 procent van de restantschuld. Daarbij komen de afsluitprovisie en eventueel taxatie-, notaris- en advieskosten – samen nog eens 1,5 tot 1,8 procent van de hypotheeksom. De boeterente wordt niet zelden klantonvriendelijk berekend. Zo negeert de bank soms het boetevrij af te lossen bedrag. Of men rekent met de laagst mogelijke vervolgrente, wat de boete verhoogt. Bij budgethypotheken –lagere rente, maar schamele voorwaarden– veroorzaakt zelfs woningverkoop vaak een fikse boete.

En toch weten adviseurs prachtige, lage maandlastenplaatjes uit hun laptopje te toveren. Dat lukt bijvoorbeeld door alle kosten mee te financieren (de hypotheekrente erover is niet fiscaal aftrekbaar). Door een korte rentevaste periode (rvp) te adviseren, waardoor rente en maandlasten tijdelijk dalen. Door de nieuwe looptijd weer dertig jaar te maken, waardoor u vanaf bijvoorbeeld 2031 geen renteaftrek meer hebt, waardoor de maandlasten fiks stijgen. Door te rekenen met een te hoog belastingtarief of door uit te gaan van een te lage WOZ-waarde en dus een te laag eigenwoningforfait. Bij oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker moet u bovendien mogelijk een duurdere levensverzekering afsluiten omdat u ouder of ongezonder bent.

Hoe groter de toekomstige inflatie, des te kleiner is het reële nettovoordeel van oversluiten, berekende Otten. Dus zeker wie inflatie verwacht, moet vermijden te belanden in de oversluitfuik van een hypotheekadviseur.

Sluit slechts over als het boetevrij kan, zoals aan het einde van de rvp of bij verkoop. Een spaarhypotheek oversluiten is zinloos, want u moet dan meer spaarpremie betalen. Kies een rvp van maximaal tien jaar, want de gemiddelde hypotheek loopt niet langer. Spel vooraf de hypotheekvoorwaarden over boeterente. Een alternatief voor oversluiten is rentemiddeling. Dan wordt (tegen administratiekosten) de rente van uw resterende rvp gemiddeld met de lagere dagrentestand van de nieuwe rvp. Slechts enkele banken bieden dit. Neem geen onnodig risico: behoud uw hypotheek tot u boetevrij kunt oversluiten.

Erica Verdegaal is econoom en freelancejournalist.