De huizenmarkt mag zich verheugen in een permanente belangstelling. Het is voor menig burger een geliefd onderwerp voor discussie op verjaardagen en tijdens het werk bij de koffieautomaat. Iedereen moet tenslotte wonen en een kleine 10 procent van alle huishoudens is met verhuisplannen bezig.En dan de aandacht in de media. Journalisten en opiniepeilers ventileren hun mening over de op slot zittende woningmarkt, de problemen van de starter, het steeds groter wordende aanbod en oplopende verkooptijden. Sommigen vergelijken de prijsontwikkeling van woningen met de AEX-index en zien in de prijzen duidelijk een luchtbel die elk moment uiteen kan spatten. Werpt de kredietcrisis in Amerika haar schaduw voor Nederland vooruit?

De woningmarkt achteraf analyseren is al lastig, laat staan een juiste voorspelling doen voor de toekomst. Gelukkig wordt elke woningtransactie door het Kadaster geregistreerd en leveren diverse bedrijven heldere grafieken op maand-, kwartaal- en jaarbasis. Aan de hand hiervan kunnen analyses worden gemaakt.

Bepaalde patronen keren met regelmaat terug en kunnen iets zeggen over de toekomst. Toch laat een woningmarktstatistiek zich niet vergelijken met een AEX-index, die uit hetzelfde mandje aandelen bestaat. Er worden immers telkens andere woningen verkocht. Soms worden er meer (goedkopere) appartementen verkocht, in een andere periode juist meer (duurdere) vrijstaande woningen. De regionale verschillen zijn fors, evenals de verschillen per periode.

Januari is bijvoorbeeld traditioneel de maand met de minste woningtransacties (gemiddeld 13.000) en december is de maand met het hoogst aantal notariële transacties (gemiddeld 21.000). Afhankelijk van de gekozen periode kan een vrolijk of een dramatisch verhaal worden gemaakt. De langetermijntrend van de prijzen is natuurlijk stijgend, maar op maandbasis vallen er regelmatig prijsdalingen te noteren. De gekozen periodes zijn wederom bepalend voor de vaak wisselende resultaten.

Hachelijk
Ten slotte zijn er de publicaties van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De NVM registreert op het moment dat de koopovereenkomst bij de makelaar wordt getekend, veelal drie tot vier maanden voordat de notariële afwikkeling plaatsvindt. Door de verschillende bronnen wordt het zicht helaas niet scherper.

Iemand die de ontwikkelingen van de woningmarkt wil voorspellen, moet alle factoren die een rol spelen kunnen voorzien. Denk hierbij aan de economische ontwikkelingen, het verloop van de hypotheekrente, de inkomensontwikkeling en het consumentenvertrouwen. En niet in de laatste plaats alle politieke beslissingen die de inhoud van het besteedbare huishoudpotje bepalen.

Al met al een hachelijke onderneming. Toch doet menig opiniepeiler of onderzoeker dit wel, vaak zonder schroom of enig voorbehoud. Economen van ABN AMRO voorspelden voor 2006 en 2007 telkens een prijsdaling van 2 tot 4 procent. Zij waren niet de enigen. We hebben gezien wat er van deze voorspelling terechtkwam. Het is een vaststaand feit dat sinds 2006 zowel het woningaanbod als de verkooptijden oplopen. Ondanks dit gegeven is de prijsstijging gewoon doorgegaan. Echter, stijgingen uit het verleden geven geen enkele garantie voor de toekomst. Dat hebben de AEX en de woningmarkt in elk geval gemeen.

voetnoot (u17(De auteur is woningmarktdeskundige.