Gebiedsontwikkeling heeft tot doel een ingreep in de fysieke omgeving te verrichten die tot een nieuwe situatie leidt met een hoge gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het betekent in de praktijk verbindingen maken, tussen functies, belangen, disciplines en geldstromen. De opkomst van dit relatief nieuwe concept past binnen een bredere context van veranderingen in de afgelopen decennia, in het bijzonder de verschuivende verhouding tussen overheid en markt.Aan de overheidskant gaan, behalve de gemeenten, ook de provincies de rol van (mede)opdrachtgever spelen en incidenteel de rijksoverheid. De daaruit voortkomende maatschappelijke en regeltechnische fragmentatie bemoeilijken een voortvarende aanpak van de nieuwe, meervoudige ontwikkelingsopgaven. Het woud van (milieu)regelgeving vormt zelfs een serieuze bedreiging: het staat haaks op de functiecombinatie en integratie die gebiedsontwikkeling beoogt.

Frequente personele wisselingen brengen discontinuïteit met zich mee. Externe adviseurs nemen de plaats in van competente ambtenaren. Terwijl het van het grootste belang is dat overheden hun doelstellingen en randvoorwaarden (kunnen) formuleren, in combinatie met een passende en haalbare uitvoeringsstrategie. Extra lastig wordt het als overheden gezamenlijk de rol van opdrachtgever vervullen; de overheid is vaak ’niet op orde’. Communicatie blijkt bij gebiedsontwikkeling steeds weer cruciaal: onvoldoende communicatie betekent onverbiddelijk einde gebiedsontwikkeling.

Initiatieven
Eén ding is duidelijk: met een dergelijke onzekere overheid doen marktpartijen en maatschappelijke organisaties er goed aan niet steeds een afwachtende houding aan te nemen als stagnatie optreedt, maar zelf initiatieven te nemen en coalities te vormen. De verhouding tussen markt en overheid bij gebiedsontwikkeling is nog volop in beweging en niet uitgekristalliseerd. Marktpartijen missen daarbij soms de assertiviteit die bij een gebiedsontwikkelaar hoort; dan vallen ze terug in hun oude, van de overheid, afhankelijke rol. De reputatie van marktpartijen bij de overheid en in de publieke opinie schiet in het algemeen tekort; meer transparantie helpt om die reputatie te verbeteren.

Wat betekenen de huidige ontwikkelingen nu voor de praktijk? Een drietal voorbeelden.

Bakermat van de gebiedsontwikkeling zijn de binnenstedelijke (centrum)projecten, ofwel stadsreparaties. De afgelopen vijftien jaar is een groot aantal projecten succesvol uitgevoerd. De rijke ervaring die is opgedaan is beschikbaar voor andere typen gebiedsopgaven. Voor de stadsreparaties zelf gaat het erom in de komende periode de verworvenheden (in termen van kennis, werkwijze en kapitaalinzet) te blijven mobiliseren.

Minder succesvol zijn de zogenoemde rood-voor-groenprojecten. Het resultaat daarvan over tien jaar is zelfs ronduit treurig te noemen. De oorzaken: onderling verdeelde overheden, weinig professioneel opdrachtgeverschap en lastige grondverwerving. Juist omdat de vraag naar groen wonen, de regionaal verzwakte positie van de landbouw en de bestrijding van de verrommeling baat kunnen hebben bij deze ontwikkelingsstrategie, is het van groot belang hierin een slag te maken.

Een derde voorbeeld, de wijkaanpak, vergt met zijn op de middenklasse gerichte strategie pittige ingrepen. Deze herstructureringsopgave vraagt aandacht voor het vraagprofiel van de (autochtone en allochtone) middenklasse in deze wijken. Als men tegemoet gaat komen aan hun wensen naar specifieke woonmilieus en voorzieningen, zijn aanzienlijke sloop- en nieuwbouwprogramma’s noodzakelijk. Ook kan de actieve deelname van commerciële marktpartijen in dit klassieke corporatiedomein proces en product positief beïnvloeden.

Cruciaal
Het proces van gebiedsontwikkeling verloopt op het oog vaak chaotisch. Zo vallen belangrijke besluiten vaak juist niet op de daarvoor aangewezen officiële beslismomenten. Mensen op sleutelposities blijken cruciaal voor het welslagen van gebiedsontwikkeling. Zij die inhoud en proces met elkaar verbinden en ook op andere fronten de juiste verbindingen weten te leggen, gaan de wedstrijd de komende jaren winnen.

De auteur is hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Technische Universiteit Delft. Bovenstaande tekst is gebaseerd op zijn inaugurele rede, die hij gisteren heeft uitgesproken.