Het lijkt paradoxaal. Niet eerder stonden er bij NVM-makelaars meer woningen in de verkoop dan de 81.600 aan het einde van 2005. En statistisch gezien kan elke koper nog altijd kiezen uit een riant aanbod van zeven huizen. Toch is het volgens voorzitter Oscar Smit van makelaarsvereniging NVM „vijf voor twaalf” op de Nederlandse woningmarkt.Smit doelt met zijn uitspraken vooral op de groep startende huizenkopers, die volgens hem steeds meer in problemen komen door stijgende huizenprijzen. Jaarlijks schaffen zo’n 123.000 huishoudens voor het eerst een woning aan en door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt hun aandeel de laatste jaren flink. Uitwijken naar een huurwoning is voor velen geen optie, meent Smit. „Wanneer je jezelf zes jaar van tevoren moet inschrijven om een huurhuis te bemachtigen, kun je toch eigenlijk niet spreken van een echte huurmarkt.”

Vooral eenverdienende starters met een inkomen tot modaal (zo’n 30.000 euro bruto per jaar) zitten in toenemende mate met de handen in het haar, licht de NVM-voorman toe. „In slechts 20 van de 76 NVM-regio’s kunnen zij nog terecht voor een betaalbare koopwoning en dat aantal daalt. En wanneer de economische groei en de huizenprijzen dit jaar verder oplopen, komen starters helemaal in het nauw te zitten.”

Dat de druk op starters de komende jaren toeneemt, zit er volgens Smit dik in. Voor dit jaar voorziet de NVM-voorzitter al een stijging van de gemiddelde huizenprijs met zo’n 6 procent. Het zou hem echter niets verbazen wanneer we op korte termijn weer in situaties terechtkomen die doen denken aan de gekte op de woningmarkt van eind jaren negentig. Huizenprijzen stegen toen met „gigantische percentages” en verdubbelden binnen enkele jaren in waarde. Een mogelijk prijsdrukkende werking van stijgende hypotheektarieven ziet Smit ook dit jaar nog niet ontstaan. „De rentestijgingen die we nu zien, zijn marginaal. Echt invloed krijgt je pas met rentesprongen in een orde van grote van zo’n anderhalf procentpunt in enkele maanden tijd.”

Hoewel mensen al een groot deel van hun inkomen uitgeven aan wonen, is de einde van prijsstijgingen op de huizenmarkt nog niet in zicht, meent Smit „Wonen is een eerste levensbehoefte. Tien jaar geleden werd er van het inkomen zo’n 20 procent aan wonen besteed. Nu ligt dat al ruim boven de 30 procent. Mensen zetten alles op alles voor een dak boven het hoofd. En wanneer het inkomen niet toereikend is, zoekt de koper wel naar andere oplossingen. Dat zie je bijvoorbeeld terug in de generatiehypotheken die in opmars zijn. Bovendien kunnen doorsnee tweeverdienende starters nog altijd 127 procent van de gemiddelde woningprijs van 230.00 euro betalen.”

Om grotere problemen voor starters in de toekomst te vermijden moet de woningmarkt in beweging worden gebracht, stelt Smit. „Groot pijnpunt vormt het aantal mensen dat scheef woont. Een flinke prop huurders betaalt een huurprijs die in geen relatie meer staat tot de waarde van zowel het pand als het inkomen. Dergelijke huurders houden goedkope woningen in feite bezet ten kostte van hun eigen kinderen. Een betere doorstroming op de woningmarkt is noodzakelijk”

Hoewel doorstroming een hot item is in de ”Nota Ruimte”, gaat het de NVM-voorman allemaal niet snel genoeg. „De overheid moet nu snel tot een oplossing komen. Als het aan mij ligt, liberaliseren we de huurprijzen, waardoor deze fors stijgen. Mensen die dan buiten de boot vallen, moeten inkomensafhankelijk worden gesubsidiëerd.”

Ook moet de overheid volgens Smit haast maken met de aanpak van het structurele woningtekort dat in de loop der jaren is opgebouwd. „Er is jaarlijks behoefte aan 100.000 nieuwe woningen, maar er worden er per jaar hooguit 50.000 gebouwd. Zo is er sluipenderwijs een tekort ontstaan van pakweg 450.000 woningen.”

Het massaal bijbouwen van goedkope woningen noemt Smit geen optie. „Er staan in Nederland al ruim 800.000 goedkope huurwoningen. Dat zijn er veel meer dan we nodig hebben. Ze worden alleen bezet door mensen die zo’n woning allang niet meer nodig hebben. Beter is strategisch te bouwen om de doorstroming te bevorderen. Wanneer iemand van een starterswoning verhuist naar een middenklassewoning schept dat ruimte aan de onderkant van de markt. Iedere verkochte vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning levert bijvoorbeeld 2,7 transacties op van doorschuivende huishoudens.”