Jarenlang daalden de hypotheekrentes. Het was bijna een wetmatigheid. Mensen sloten massaal hun hypotheek over. De lagere rente zorgde vaak voor een forse besparing op de maandlasten. Weliswaar betaalde je een boete bij het oversluiten, maar dat nadeel was kleiner dan het voordeel van de gezakte rente.

Dit principe ging alleen niet op bij een spaarhypotheek. Bijna altijd is de spaarrente van de spaarhypotheek even hoog als de hypotheekrente die je betaalt. Bezitters van een spaarhypotheek kregen vaak te horen dat ze vanwege de lagere rente meer moesten sparen. Maar de rente op het opgebouwde spaarkapitaal ging óók naar beneden.

Dit heet het rentedempende effect van een spaarhypotheek. Bij hoge rentes is dat fijn, want je maandlasten stijgen niet zo. Bij lage rentes zakten je maandlasten ook niet enorm. Het voordeel was daardoor zo klein dat je de boete onvoldoende kon compenseren. Oversluiten was vaak dus zinloos.

Inmiddels hebben veel bezitters van een spaarhypotheek ook een lagere rente. Dit komt niet door oversluiten, maar gewoon omdat hun rentecontract is verlopen. En dat is jammer, want een spaarhypotheek heeft in de tweede helft van de looptijd vaak belang bij een hoge rente. Het spaarkapitaal groeit dan harder dan je aan netto rente betaalt. Een hogere rente geeft gek genoeg zelfs een lagere netto maandlast. Bezitters van een spaarhypotheek kunnen daarom de bank vragen of ze hun rentecontract mogen openbreken.

Voor dit openbreken om over te sluiten naar een hypotheek met een lagere rente betaal je een boete, maar voor oversluiten naar een hypotheek met hogere rente niet. De hogere rente geeft zelfs een lagere maandlast, want door de hoge rente gaat je spaarkapitaal hard renderen. Als je ook extra stortingen doet in je spaarrekening gaat je spaarkapitaal nóg sneller groeien. Het kan er zelfs voor zorgen dat je eerder klaar bent met je hypotheek.

Zit er dan geen addertje onder het gras? Wie wil er nu een hoge hypotheekrente betalen? Zolang we belastingvoordeel op de hypotheekrente hebben kan dit. Dat is ook gelijk het gevaar, want als het belastingvoordeel op de hypotheekrente afgeschaft wordt, gaat deze constructie niet meer op.

Ik denk dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek nog even gaat duren. Toen de rente vorig jaar erg laag was, was dat een mooi moment om de aftrek te beëindigen. Maar zelfs na druk van de EU is ervoor gekozen de woningmarkt op een andere manier te hervormen. Nu de rente weer hoger is, zal het afschaffen lastiger worden.

Zijn er geen andere nadelen? Ga je binnenkort verhuizen, focus je dan eerst dáárop. Een fantastische fiscale constructie maken en tegelijk de kansen op de woningmarkt optimaliseren is vaak niet mogelijk. Helaas staat optimale fiscaliteit meestal niet synoniem voor flexibiliteit. Mocht je niet gaan verhuizen, dan is dit zeker het uitzoeken waard.

De auteur is Master of Financial Planning