Het is geen fabeltje, maar realiteit; wie in Amerika van zijn huis af wil, levert simpelweg de sleutels in bij de bank. Daarmee verdwijnt veelal ook de woningschuld uit de boeken, zélfs wanneer het huis minder oplevert dan de resterende hypotheek.

Hoe anders gaat dit in Nederland, waar de bank, tot de laatste penning toe, een restschuld op de koper zal verhalen. Niet zonder reden was ”restschuld” hier in 2012 de snelste stijger onder de meest ingevoerde termen bij zoekmachine Google.

Naarmate de prijsdaling van koopwoningen verder doorzet (sinds 2008 ging er al 18 procent vanaf), komen steeds meer mensen met hun hypotheek in de gevarenzone. Berekeningen laten zien dat (zie kader) inmiddels ruim 700.000 huishoudens een hypotheek hebben die ”onder water staat”, wat inhoudt dat bij verkoop van de woning een (rest)schuld resteert.

Vooral jongere huishoudens, die in de afgelopen tien jaar een woning kochten, zijn de dupe. Juist de generatie dus die met de paplepel ingegoten kreeg dat het kopen van een woning een goede investering was. Zij profiteerden nauwelijks van prijsstijgingen en sloten meer dan gemiddeld tophypotheken af, waarvan grote delen aflossingsvrij. Van de gezinnen onder de 35 jaar kampt daardoor zeker de helft op papier met een restschuld.

Hoewel de acute gevolgen hiervan vooralsnog beperkt blijven (wie niet hoeft te verhuizen en zijn woonlast kan betalen, heeft geen direct probleem) vormen huishoudens met een potentiële restschuld wel een uitermate kwetsbare groep. Zeker wanneer de huidige cocktail van dalende huizenprijzen en een oplopende werkloosheid nog wat langer aanhoudt.

De toegenomen restschuldproblematiek veroorzaakt echter niet alleen problemen op micro-niveau, ook op landelijke schaal werpen dalende woningprijzen en oplopende restschulden hun schaduw vooruit en raken ze de woningmarkt en de Nederlandse economie.

Fungeerden stijgende huizenprijzen –die op papier alle woningbezitters rijker maakten– in de achterliggende decennia juist als een vliegwiel voor de economie, omgekeerd fungeren de dalende woningprijzen nu vooral als rem. Woningbezitters schroeven massaal hun uitgaven terug om hun restschulden af te lossen. En naarmate een huishouden verder onder water staat, trekt men de broekriem extra hard aan, stelde het Centraal Planbureau onlangs. Volgens het CPB kan de helft van de teruggelopen consumptie sinds 2008 worden verklaard uit de gedaalde woningprijs.

De problemen op de huizenmarkt hangen daarmee „als een albatros boven het consumentenvertrouwen” stelde Willem Buiter van Citibank eerder dit jaar in het FD. Volgens de Nederlandse econoom zouden banken, zeker als de prijzen blijven dalen, er daarom verstandig aan doen om –net als in Amerika– structureel af te schrijven op de hypotheken in hun portefeuille.

Daarmee gooide Buiter een gevoelige steen in de Nederlandse bancaire vijver. Zijn burgers volledig zelf aanspreekbaar op de schuld die ze aangingen, of zouden ook banken of de overheid, die de kredietbubbel mede bliezen door steeds exotischer hypotheekvormen aan te bieden –waarmee steeds meer kon worden geleend maar ook steeds minder werd afgelost–, een steentje moeten bijdragen?

Een dergelijke vorm van schuldsanering is in Nederland „momenteel niet aan de orde”, stelde het CPB onlangs in een rapport. Maar de combinatie van hoge schulden, dalende woningprijzen en oplopende werkloosheid kan er volgens het planbureau wel degelijk toe leiden „dat huishoudens in betalingsproblemen komen en er –uiteindelijk– schuldsanering plaats moet vinden”, op welke wijze dan ook.

Rampscenario

Marc Francke, hoogleraar vastgoedwaardering aan de Universiteit van Amsterdam, vindt schuldafschrijving door banken wel erg ver gaan, maar acht het desondanks niet ondenkbaar wanneer de huizenprijzen blijven dalen, de werkloosheid oploopt en burgers steeds verder terugzakken in hun koopkracht. „Maar dat is dan meer een rampscenario dan het meest waarschijnlijke scenario”, stelt hij. „Het aantal gedwongen verkopen is stijgend, maar nog relatief laag en ik verwacht ook geen prijsdaling meer in de ordegrootte van wat we al gezien hebben. In de kern is de woningmarkt gezond: er is geen aanbodoverschot en op termijn voldoende vraag om de prijzen weer te laten stijgen.”

Aart Hordijk, hoogleraar vastgoedwaardering aan Tilburg University benadrukt dat de verliezen nu al niet zozeer bij banken komen te liggen, maar worden afgewenteld op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), waaronder ongeveer een kwart van alle uitstaande hypotheekschuld in Nederland (650 miljard euro) valt.

Voor niet-NHG-hypotheken is de principiële discussie over schuldsanering wel degelijk te voeren, stelt hij. „En dan met name voor dát deel van de hypotheken dat verstrekt is boven op de onderliggende marktwaarde. In Nederland is het verstrekken van hypotheken tot 106 procent van de woningwaarde heel normaal, maar eigenlijk is het heel vreemd. Zéker in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek. Als je wilt dat banken zorgvuldiger worden, dan zouden zij eigenlijk voor dat deel zélf het risico moeten lopen.”

De restschuld die het gevolg is van de huizenprijsdaling van de afgelopen jaren hoort in zijn ogen echter gewoon op het bordje van de woningbezitter. „Als je die schuld zou kwijtschelden, ben je in feite bezig woningeigenaren te subsidiëren. Dat zou ik toch wel apart vinden. Het stond iedereen toch vrij om wel of niet zo’n aflossingsvrije hypotheek te nemen? Als je daar dan voor kiest en je loopt vast, dan is dat jammer, maar wel je eigen verantwoordelijkheid.”

Wel moet de overheid volgens Hordijk „flankerend beleid” voeren om te voorkomen dat mensen met een potentiële restschuld ‘gevangen’ raken in hun woning. „Banken zijn nu huiverig om restschulden mee te financieren in de hypotheek, terwijl dat wel is toegestaan. Dat moet de overheid aanpakken door bijvoorbeeld met een overheidsgarantie achter die restschulden te gaan staan. Zo voorkom je dat de woningmarkt op slot blijft zitten en mensen niet kunnen verhuizen als dat moet.”

Ook econoom Bas Jacobs zou een overheidsgarantie op restschuld toejuichen. Volgens hem moet de staat ook toestaan dat mensen met een restschuld een wat hogere lening kunnen aangaan (in verhouding tot de waarde van de woning) dan normaal.

De hoogleraar economie en openbare financiën aan de Erasmus Universiteit Rotterdam stelt dat huishoudens die onder water staan zo beter in staat worden gesteld om dat verlies te dragen. „Op dat moment durven mensen weer te bewegen op de huizenmarkt, daar waar nu totale stilstand is.” Woningeigenaren kunnen nu vaak geen kant op, meent hij, en gebruiken al hun geld om maar weer boven water te komen. „Dat proces kan zonder ingrijpen nog jaren duren. Maar daarmee creëer je een schulddeflatiespiraal die het nóg moeilijker maakt voor mensen die al onder water staan om hun huis te verkopen. Omdat daardoor de restschuld alleen nog maar groter en groter wordt.”

Wat hem betreft mag de overheid daarom zelfs nog een stapje verder gaan door huishoudens met grote restschulden actief te ondersteunen. Jacobs: „Dat kan door een stukje schuldsanering voor burgers die met een molensteen van een restschuld zitten.”

De wijze waarop in de Verenigde Staten met afschrijvingen op hypotheken wordt omgegaan, is volgens Jacobs niet zomaar toepasbaar in Nederland, maar er kan op z’n minst van worden geleerd, stelt hij. Terwijl daar het verlies voor een groot deel al is genomen (doordat banken er ruim 1300 miljard dollar aan hypotheekschuld afboekten), kunnen de dalende huizenprijzen en toenemende restschulden in Nederland de groei nog jaren drukken. Jacobs: „In de VS gaan ze veel voortvarender om met het nemen van verliezen door banken. Hier probeert de overheid met een aflossingsverplichting juist burgers veel te snel aan het aflossen te krijgen, met als gevolg dat de economie een extra optater krijgt. Juist daardoor is de huizenmarkt op dit moment een van de grootste pijnpunten van de Nederlandse economie.”

Het door de overheid uit de brand helpen van mensen met restschulden dient volgens de econoom dan ook een groot maatschappelijk belang. „Banken zullen, zeker als de prijsdaling doorzet, verliezen moeten nemen op hun hypotheekportefeuilles, maar die kunnen ze nu eigenlijk niet dragen. Maar ook een land als geheel heeft er belang bij als de problemen op de huizenmarkt zo snel mogelijk worden opgelost. Het kan in een individueel geval misschien oneerlijk lijken als je iemand die te veel schuld heeft uit de brand helpt, maar voor de economie als geheel is het goed als onvermijdelijke verliezen genomen worden. Dan ontstaat er ook weer perspectief op groei. En daar heeft uiteindelijk iedereen wat aan.”

Onder water

Over het aantal huizen dat in Nederland ”onder water staat” circuleren verschillende cijfers, maar rekening houdend met de waarde van spaar- en beleggingspolissen die aan de hypotheek zijn gekoppeld, zou het inmiddels gaan om zeker 700.000 woningeigenaren. Gemiddeld bedraagt de (potentiële) restschuld 30.000 euro. Vorige week stuurde minister Blok (Wonen) cijfers naar de Tweede Kamer waaruit bleek dat in 2012 3700 huiseigenaren na verkoop daadwerkelijk met een restschuld bleven zitten, van gemiddeld 60.000 euro. Daarbovenop wisten 3576 woningeigenaren de restschuld (van gemiddeld 35.000 euro) na verkoop van hun woning af te wentelen op het Waarborgfonds Eigen Woningen, uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie. Eind vorig jaar maakte het kabinet bekend dat voor restschulden tot maximaal tien jaar na de verkoopdatum de rente aftrekbaar blijft.

„Ik doe wel ietsje zuiniger”

In het woningcomplex –in het midden van het land– waar Hans (64) huist, wonen mensen die hun appartement ooit aanschaften voor 68.000 gulden. Hans telde er in 2009 echter 220.000 euro voor neer. Met wat spaargeld en de overwaarde van zijn vorige huis wisten hij en zijn vrouw de hypotheek te beperken tot 209.000 euro.

Toch staat Hans, evenals zo’n 700.000 andere woningbezitters in Nederland, flink onder water. In nauwelijks vier jaar tijd ging de marktwaarde van zijn woning met circa 45.000 euro onderuit en duikelde de WOZ-waarde van 224.000 naar 183.000 euro. Dat betekent dat Hans, als hij zijn huis nu zou moeten verkopen, tegen een restschuld aankijkt van zo’n 35.000 euro. Aflossen doet hij namelijk niet. In overleg met zijn hypotheekadviseur koos hij voor een aflossingsvrije hypotheek.

De oplopende werkloosheid baart Hans wel zorgen, maar niet zozeer voor zichzelf. Acht jaar terug ging hij met de VUT en volgend jaar start zijn AOW- en pensioenuitkering. Ook blijft Hans optimistisch en wil hij nog niet op een houtje gaan bijten om wat extra af te kunnen lossen. „Ik doe wel ietsje zuiniger, maar ben niet aan het oppotten. Ik hoop gewoon dat het zich nu allemaal een beetje stabiliseert. Vanuit Duitsland komen er al wat positievere geluiden. Het zou mooi zijn als dat aanhoudt en mensen stoppen met het aanbieden van hun woning tegen brandprijzen. In 1983 was het op de woningmarkt ook hopeloos, maar dat is ook weer goed gekomen.”

Mocht herstel uitblijven, dan verwacht Hans dat er andere oplossingen zullen komen om de toenemende problemen met restschulden op te lossen. „Dat kan toch haast niet anders? Misschien gaan woningcorporaties huizen opkopen van eigenaren, die ze dan vervolgens weer terug kunnen huren. Je weet het niet. Maar zoals het nu gaat, kan het in ieder geval niet heel erg lang meer doorgaan.”

Op verzoek van de geïnterviewde is bovenstaande tekst geanonimiseerd.