Ik kwam onlangs een interessant bericht tegen uit Argentinië. Dat land heeft een nieuwe president gekozen: Javier Milei. Hij beloofde onder meer dat hij als president de overheid in zijn land zou kortwieken. Tijdens verkiezingsbijeenkomsten illustreerde hij dat door met een kettingzaag het podium te betreden.

Daags na zijn beëdiging in december besloot hij de huurwet af te schaffen. In Argentinië was volgens hem sprake van een doorgeschoten regulering van de huurmarkt. Vermindering van de regels zou soelaas bieden.

De eerste effecten van zijn ‘kettingzaagbeleid’ zijn zichtbaar. In de hoofdstad Buenos Aires is het aantal huurwoningen dat sinds de afschaffing van de huurwet wordt aangeboden verdubbeld en zijn de huren met wel 20 tot 30 procent gedaald. Dat lijkt vreemd, maar dat is het eigenlijk niet.

Veel landen in de wereld, en zeker de grote steden in die landen, kennen verregaande vormen van huurregulering. Zo valt bijvoorbeeld in een stad als New York bijna de helft van alle woningen onder de bepalingen van de huurwet, die tot doel heeft huren laag te houden. Echter, onderzoek wijst keer op keer uit dat, naarmate er meer regels komen, de kwantiteit en de kwaliteit van woningen omlaag gaat. Ofwel: regulering zorgt voor tekorten. Bijvoorbeeld doordat iemand die zo’n huurprijsgecontroleerd appartement bemachtigt, nooit meer weggaat, ook niet als het inkomen stijgt. Dan krijg je dus scheefgroei.

Regulering om de huren aan een maximum te binden, zorgt ervoor dat de huurprijs lager wordt dan dat die zou zijn geweest op een vrije markt. Dat jaagt de vraag aan. Immers, door een huurplafond is het voor velen interessanter om te huren dan te kopen. Op termijn zorgt regulering er echter ook voor dat het aanbod afneemt doordat eigenaren van huizen er geen brood meer in zien. In plaats van ze te verhuren, verkopen ze hun huizen. Terwijl de vraag stijgt, neemt het aanbod af. Het gevolg bij gereguleerde huren: lange wachttijden. Intussen neemt naast de kwantiteit ook de kwaliteit van de woning af, want als de vraag zoveel groter is dan het aanbod, waarom zou je als eigenaar dan nog investeren in verduurzaming? Immers, dankzij de grote vraag verhuur je je woonruimte toch wel, in welke staat die ook verkeert.

Geconfronteerd met een probleem is het goed om je als beleidsmaker te realiseren dat meer regels niet altijd de oplossing zijn. Sterker nog, die kunnen het probleem verergeren. Minder regels kunnen juist wel helpen.

Als de huur niet zo gereguleerd is, wordt er meer gebouwd en komt er meer aanbod van huurwoningen. Zelfs bij een gelijkblijvende vraag zouden vraag en aanbod dan meer in balans zijn, wat gunstig uitpakt voor de huurprijzen en de wachttijden.

De auteur is hoofdeconoom bij OHV Vermogensbeheer.