De hypotheekrente daalt, de woningprijzen stijgen. Voor mensen die voor het eerst een huis willen kopen, maakt het nauwelijks uit.
De hypotheekrente is „in een vrije val beland”, meldden hypotheekverstrekkers vlak voor Kerst. Al sinds oktober gaat die rente stapje voor stapje omlaag. Tikte de rente in oktober gemiddeld nog de 5 procent aan, nu ligt die ongeveer 0,5 procentpunt lager. Geen vergelijk nog met de extreme rentestand van halverwege 2022 –minder dan 2 procent– maar huizenkopers halen toch opgelucht adem: dankzij die dalende rente kunnen ze iets meer lenen. Wat is er aan de hand? En wat zijn de vooruitzichten?
Waarom daalt de hypotheekrente?
De hypotheekrente hangt nauw samen met de rentes op de kapitaalmarkt, dat wat banken aan beleggers betalen. En die zijn weer sterk afhankelijk van de inflatie. Is die hoog, dan willen beleggers een hoge rente, om te compenseren dat het bedrag dat ze uitlenen gestaag minder waard wordt. Die inflatie was een jaar geleden torenhoog, maar lijkt nu onder controle. Dus kan de rente omlaag.
Goed nieuws voor de nieuwbouw, waarschijnlijk. Want die hoge kapitaalrente was een van de redenen dat investeren in nieuwbouw minder lonend geworden was. Het gevolg: in 2024 en ook in 2025 zullen er veel minder woningen worden opgeleverd dan gepland. Een lagere rente kan de nieuwbouw weer op gang helpen.
Die dalende hypotheekrente heeft sneller effect. Goed nieuws voor de huizenkoper?
Als de hypotheekrente daalt, nemen de maandelijkse lasten die iemand met de aankoop van een huis op zich neemt af, dat is helder. Die woningzoekende kan ook een duurder huis kopen, tegen gelijk blijvende maandlasten. Tot zover goed nieuws.
Maar die ‘winst’ verdampt waarschijnlijk snel. Als mensen meer kunnen besteden, zo leert de ervaring, gaan de woningprijzen omhoog. De woningmarkt blijft krap, dus wie ertussen wil komen, moet concurrerende huizenkopers de loef afsteken, bijvoorbeeld door een bod te doen boven de vraagprijs – makelaars zien het alweer vaker gebeuren. Simpel gezegd: wat mensen kúnnen besteden, zúllen ze besteden.
De woningprijzen van de afgelopen tijd weerspiegelen dit mechanisme. Die prijzen piekten halverwege 2022. Toen begon de hypotheekrente te stijgen en bijna meteen daalden ook de prijzen op de woningmarkt, tot zelfs een dikke 5 procent minder in het derde kwartaal van 2022.
Die dip duurde driekwart jaar. De rente ging niet verder omhoog, tegelijk stegen de lonen wél fors, en dus hadden mensen meer te besteden. Al snel stegen dus ook de huizenprijzen weer. „Koophuizen zijn weer bijna even (on)betaalbaar als begin 2022”, schreven onderzoekers van de Rabobank half december. „Voor 2024 verwachten we dat de huizenprijzen de piek van 2022 zullen evenaren.”
Hoe pakt dat uit voor starters, mensen die voor het eerst een huis kopen?
Het advies aan starters moet misschien zijn: koop nú. Want nú is de rente relatief laag en nú heeft zich dat nog niet vertaald in sterk stijgende woningprijzen. Met name dat laatste kan snel veranderen, en dan zal blijken dat starters op termijn weinig opschieten met die dalende rente. Wat zij ermee winnen, zijn ze meteen kwijt aan duurder geworden woningen.
Sowieso staan starters er niet goed voor, stelde hypotheekverstrekker BLG Wonen vlak voor kerst. In veertig jaar is hun achterstand op doorstromers (mensen met een koophuis die verhuizen naar een ander koophuis) nog nooit zo groot geweest. In 1981 kon een starter 20.000 euro minder betalen voor een koopwoning dan een doorstromer, in 2021 was dat verschil opgelopen tot 120.000 euro. „Starters staan met tien-nul achter”, vond Frank Soede, directeur van BLG Wonen.
Een beetje hoop kunnen starters ontlenen aan een paar kabinetsmaatregelen. Een huis kopen om het te verhuren is minder profijtelijk gemaakt; daarom trekken veel beleggers zich terug en beconcurreren zij niet langer starters. En de vrijstelling van de overdrachtsbelasting die voor jonge starters geldt, is verruimd. Ook dat scheelt iets.
En doorstromers? Profiteren die van de dalende hypotheekrente?
Vaak niet rechtstreeks. Want de meesten krijgen niet te maken met de huidige rentestand. Een deel heeft een woning gekocht in de tijd dat de rente rond de 2 procent lag, anderen hebben hun hypotheek destijds overgesloten: een nieuwe hypotheek afgesloten tegen de lage rente van toen.
Die lage rente kunnen ze meenemen bij de aankoop van hun nieuwe huis. 60 procent van hen doet dat, meldde de Hypotheekshop onlangs.
Waar doorstromers wél mee te maken krijgen, is het gevolg van de dalende rente: stijgende huizenprijzen. Ze kunnen dus meer vragen voor het huis dat ze verkopen. Weliswaar zal ook de prijs van hun nieuwe huis omhooggaan, maar dankzij de lage rente die ze hebben meegenomen kunnen ze meer bieden dan starters. Hun voorsprong kan zelfs groeien.
