Het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) hebben onlangs een publicatie uitgebracht onder de titel ”Kansrijk woonbeleid” (RD 23-5). De publicatie biedt een overzicht van de effecten van veertien maatregelen in de koopsector en vijftien maatregelen in de huursector.

Het is positief dat er in het rapport aandacht is voor de komende kabinetsperiode. Dit is winst, omdat eerdere analyses van het CPB zich vooral richtten op doelmatigheidswinsten op zeer lange termijn. Nadeel van een dergelijke langetermijnaanpak is dat het suggereert dat je beleid vanuit één invalshoek kunt beoordelen. Dit komt al snel neer op het uitdelen van rapportcijfers. In dit opzicht is het wijzen naar de effecten van beleid voor (prijs)risico’s op de korte termijn een stap vooruit, omdat hiermee voordelen op de lange termijn in ieder geval kunnen worden afgewogen tegen sommige nadelen op de korte termijn.

Dit neemt niet weg dat er in het rapport nog te veel kwesties buiten beeld blijven en dat juist deze kwesties belangrijk zijn voor het beoordelen van kansrijk woonbeleid. Het kernprobleem is de te dominante rol van het woningmarktmodel van het CPB. Dit model is heel geschikt om gevolgen van subsidies en belastinguitgaven op de lange termijn door te rekenen. Dit zien we ook sterk terug in de maatregelen die zijn bekeken, zoals de aandacht die er is voor maatregelen rond de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. Deze maatregelen hebben diverse maatschappelijke effecten, maar voor het structurele functioneren van onze woningmarkt zijn ze van ondergeschikt belang. Andere maatregelen die juist wel grote gevolgen hebben voor het functioneren van de woningmarkt komen niet aan bod.

Zo is het opmerkelijk dat ruimtelijk beleid niet wordt besproken. Dat is een gemiste kans. De grootste uitdaging op onze woningmarkt ligt de komende jaren juist hier. Waar kan kwalitatief hoogwaardig aanbod worden ontwikkeld en hoe voorkomen we dat prijzen als gevolg van schaarste fors gaan oplopen?

Daar waar maatregelen zoals de renteaftrek juist wel de woningmarkt raken, namelijk via effecten op de korte termijn op het aanbod en de doorstroming op de woningmarkt, zien we deze weer niet terug, omdat het geen langetermijneffecten zijn. Dit probleem speelt ook nadrukkelijk bij de analyses van de planbureaus rond de kredietrantsoenering op de hypotheekmarkt. De effecten op zowel individuele huishoudens als de bredere doorwerking op de woningmarkt op de kortere termijn blijven in de analyse de buiten beschouwing.

Kredietrantsoenering zorgt ervoor dat groepen burgers hun woonwensen niet kunnen realiseren. Jonge mensen bijvoorbeeld blijven daardoor noodgedwongen langer thuis wonen, moeten een woning delen of kiezen voor een woning of buurt die ze minder aantrekkelijk vinden. Dit vanwege het feit dat de overheid zeer strenge leenregels afdwingt.

Het gaat hier om een belangrijke aantasting van de keuzevrijheid voor de getroffenen. Bovendien heeft het een negatieve doorwerking naar de totale woningmarkt, zoals we tijdens de crisis duidelijk hebben kunnen waarnemen. De woningmarkt is een voorraadmarkt, en rantsoenering werkt zodoende door in de hele verhuisketen.

Dit punt heb ik tijdens de crisis vaak naar voren gebracht, en het is de hoofdoorzaak van het feit dat de woningmarktcrisis juist in ons land zo lang heeft geduurd. De aandacht voor kortetermijneffecten in de vorm van vermogensrisico’s is mooi, maar nog veel belangrijker is aandacht voor de kortetermijneffecten op aanbod en doorstroming.

De doelmatigheidswinsten worden ook slecht begrepen. De suggestie is dat de woningmarkt beter gaat functioneren. Dat is in het algemeen echter niet het geval. Belangrijke ‘winst’ ontstaat er doordat consumenten bij het verdwijnen van fiscale voordelen en subsidies minder aan wonen gaan besteden en meer aan andere consumptie. Dit is doelmatiger.

Theoretisch heeft het CPB gelijk, maar ik vraag mij toch af of de politici zo in hun nopjes zijn als consumenten meer gaan uitgeven aan auto’s en buitenlandse vakanties in plaats van te investeren in een eigen huis. Dit is niettemin wel degelijk het soort doelmatigheidswinst op de lange termijn die de planbureaus berekenen.

Zo kon het gebeuren bij de laatste verkiezingen dat PvdA-leider Samsom in een tv-uitzending beweerde dat hij een mevrouw die haar woning maar niet verkocht kreeg zou gaan helpen, want „hij ging de hypotheekrenteaftrek aanpakken.” Dat een dergelijke maatregel het in werkelijkheid juist moeilijker zou maken voor mevrouw om te verkopen (en ook nog tegen een lagere prijs) verdween in de mist. De verwarring over de doelmatigheidseffecten en de beperkte informatie over de gevolgen van beleid op de korte termijn speelden hier op.

Informatie over welvaartseffecten op de lange termijn is nuttig, maar er moet meer aandacht komen voor de resultaten van beleid op de woningmarkt zelf. Het moet gaan om effecten op aanbod, doorstroming en op de mogelijkheden voor mensen om de woonkwaliteiten die ze willen, naar zich toe te halen.

Hier zou ik graag de onpartijdige analyses van de planbureaus zien, te beginnen met het ruimtelijk beleid en de kredietrantsoenering. Daarmee zou de bruikbaarheid van de analyses voor het woonbeleid nog belangrijk kunnen worden vergroot.

De auteur is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw.