Wonen, wonen, wonen, klinkt het momenteel in de verkiezingscampagne. Het tekort aan huizen, en vooral betaalbare woningen, is een hoofdonderwerp voor veel kiezers. Starters hebben het zwaar, en zeker starters die willen huren. De wachttijden voor socialehuurwoningen zijn heel lang, er zijn te weinig woningen en ze komen te weinig vrij.

Dat gaat met het huidige beleid niet veranderen, laat stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam zien in een gedetailleerd onderzoek dat dinsdag 22 september verscheen. Ook niet nu de regering in de wet heeft vastgelegd dat 30 procent van alle nieuwbouw in een regio sociale huur (tot 900 euro per maand) moet zijn. Integendeel. Zelfs als de bouwambities worden gehaald, wat op dit moment helemaal niet lukt, zal de sociale sector krimpen.

Snelle daling

Die krimp is al decennia gaande. Eind jaren tachtig was nog 40 procent van de woningvoorraad sociale huur, inmiddels is dat 28 procent. Hochstenbach laat zien dat in bijna alle gemeenten in Nederland die krimp gaande is, ook in het afgelopen decennium. En het gaat hard: in de periode 2012-2023 nam in bijna de helft van de gemeenten het aandeel sociale huur af met meer dan 2 procentpunt. In nog slechts 61 gemeenten is het aandeel sociale huur nu meer dan de 30 procent die algemeen wordt beschouwd als wenselijke norm.

Nu zou je zeggen dat die regel om 30 procent van de nieuwbouw sociale huur te laten zijn, die trend kan keren. Maar hier wreekt zich de spreiding van die woningen. De hoogste aandelen sociale huur zijn te vinden in grote steden, waar altijd ook de grootste vraag naar dit soort woningen is geweest. Als je in een stad waar nu 40 procent sociale huur is, 30 procent van de nieuwbouw sociale huur laat zijn, dan daalt uiteindelijk het aandeel sociale huur in de totale woningvoorraad. En in alle grote steden in Nederland is al een behoorlijk snelle daling gaande van het aandeel socialehuurwoningen.

Daarnaast spelen andere dingen. In de praktijk is het ook elders in het land moeilijk sociale huur te realiseren. Ontwikkelaars verdienen meer aan koopwoningen, en onder meer hoge grondprijzen maken het moeilijk gemengde projecten winstgevend te krijgen. Dat zorgt voor vertraging bij bouwprojecten. Ook is er soms weerstand in rijkere gemeenten om het aandeel sociale huur serieus te laten groeien.

Sloop en verkoop

Hoe dan ook lukt het niet de nieuwbouw op gang te krijgen. Ook de corporaties lukt dat niet, door personeelsgebrek, gebrek aan geschikte (goedkopere) locaties, problemen met stikstof en gebrek aan investeringsgeld. En ook niet onbelangrijk: corporaties verkopen zelf socialehuurwoningen om geld binnen te krijgen voor onderhoud en nieuwbouw, en slopen ook woningen als ze niet meer leefbaar zijn. Hierdoor zal het aantal socialehuurwoningen ook de komende jaren veel minder snel groeien dan de nieuwbouwambities doen vermoeden.

Dat versterkt de huidige problemen, met lange wachtlijsten en veel discussie over wie toegang krijgt tot de sector. Omdat veel huurwoningen worden toegewezen op basis van een speciale urgentie –om medische redenen bijvoorbeeld, of vanwege sloop, scheidingen et cetera– komen ‘gewone’ woningzoekenden er nauwelijks tussen. Dat leidt ook tot verwijten en vingerwijzen, zoals dat statushouders vrijkomende huurwoningen bezetten, zegt Hochstenbach. Terwijl het een politieke keuze is geweest de sector te laten krimpen, en die trend dus ook nog steeds niet wordt gekeerd.

Hochstenbach laat verder zien dat een steeds groter deel van de bewoners in de sociale huur tot de armste Nederlanders behoort – inmiddels valt bijna de helft van de huurders van woningcorporaties in de laagste inkomenscategorie. Dat levert het gevaar op dat dit soort woningen een slecht imago krijgt. Terwijl gereguleerde huur na de Tweede Wereldoorlog juist massaal is neergezet om brede volkshuisvesting te bieden, ook voor midden- en zelfs voor hogere inkomens, mede om segregatie te voorkomen.

Meer investeringen

Hochstenbach pleit dan ook voor terugkeer naar die benadering: meer sociale huur, en ook grotere toegankelijkheid tot de sector voor andere dan lage-inkomensgroepen. Onder meer door corporaties veel meer investeringsruimte te bieden.

Maar dat kost geld. Schrap dan ook de winstbelasting die corporaties nu moeten betalen, adviseert Hochstenbach, zodat ze dat geld kunnen herinvesteren in nieuwbouw en verduurzaming. Maar trek er ook structureel extra geld voor uit. En dat kan –daar is het onderwerp weer– bijvoorbeeld gefinancierd worden door subsidies voor huizenbezitters af te bouwen. Zoals de hypotheekrenteaftrek, die kopers een belastingvoordeel geeft dat indirect ook door huurders wordt opgebracht.