NVM voorziet geen eind aan hausse

Huizenprijzen
gaan met ruim
14 pct. omhoog

Het einde van de prijsexplosie is nog niet in zicht. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) maakte dat vanmorgen bekend bij de presentatie van de halfjaarcijfers. Begin dit jaar voorzag NVM-voorzitter Smit prijsstijgingen die „wellicht iets minder fel” zouden zijn, zo rond de 5 tot 7 procent. Die schatting blijkt veel te mager. Vanmorgen zei Smit te verwachten dat de prijzen het komende jaar verder omhoog zullen gaan met een gemiddeld niveau rond de 10 procent.

Echte hausse
Alle types doen volop mee aan de echte hausse. Een gemiddelde tussenwoning brengt nu 285.000 gulden op, een stijging van 13,3 procent. Een hoekhuis werd in de eerste helft van dit jaar 14,1 procent duurder en gaat weg voor 356.000 gulden (was 312.000 gulden).

Vrijstaande woningen boekten in het afgelopen jaar met 14,7 procent de hoogste prijsstijging: van 478.000 in de eerste helft van 1998 naar 549.000 gulden op dit moment. Een doorsnee appartement wordt nu voor 228.000 gulden verkocht, tegen 199.000 gulden in dezelfde periode vorig jaar, een stijging van 14,6 procent. „De consument is welvarend en zoekt het huis van zijn dromen”, aldus Smit.

De krapte op de woningmarkt blijkt wel uit de tijd dat een woning te koop staat. Die daalde met 17,4 procent van 43 naar 35 dagen. De NVM constateert dat de populaire hoekwoningen nog sneller van eigenaar verwisselen. Helaas voor de kopers is er van dit type woning gemiddeld ook minder aanbod.

Die schaarste baart de NVM-voorzitter zorgen. „Het aantal keuzemogelijkheden is nog nooit zo laag geweest. In de huidige woningmarkt kunnen gegadigden kiezen uit twee mogelijkheden, terwijl we bij een evenwichtige markt het liefst spreken over vijf tot zes potentiële huizen.” De welvaart wreekt zich, denkt Smit. „We hebben goede jaren achter de rug en willen die graag verzilveren.”

Van een omslag op de woningmarkt is volgens de NVM-voorzitter geen sprake. „Dat beeld wil ik wegnemen.” De verhoging van de rente op de kapitaalmarkt had maar „kleine stijgingen” van de hypotheekrente tot gevolg. De effecten voor de woningmarkt waren hierdoor het afgelopen halfjaar minimaal.

Betaalbaar
Alleen mensen die een nieuwe hypotheek moeten afsluiten, worden op dit moment geconfronteerd met een hogere rente. Voor de meeste huizenbezitters geldt echter dat zij hun hypotheek voor langere tijd (doorgaans tien jaar of langer) hebben vastgezet. De NVM concludeert dat de rente pas invloed krijgt op de huizenmarkt als die 1 tot 1,5 procent omhooggaat.

De prijzen voor huizen mogen voor het oog de pan uit rijzen, de NVM houdt vol dat koopwoningen in historisch perspectief nog steeds betaalbaar zijn, „rekening houdend met de verhouding tussen de inkomensontwikkeling van consumenten en de rentelasten.” Zolang de financieringslasten gelijkblijven en de vermogens doorgroeien, zal een verminderde groei van de economie zich niet direct vertalen in een dalende vraag naar woningen. De verwachting is dat de markt overspannen blijft.

De makelaarsvereniging wijt de prijsstijging in het eerste halfjaar aan de gunstige ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, het gestegen consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en schaarste aan de aanbodkant. Dat laatste zal nog wel even aanhouden, schat de NVM, omdat er in de grote nieuwbouwgebieden (de zogenaamde Vinex-locaties) bij de grote steden niet snel genoeg wordt gebouwd.

Dat zou liggen aan „complexe gemeentelijke procedures en heroriëntatie op kwaliteit.” De NVM is daarom voorstander van vereenvoudiging van de regelgeving. Dat dit werkt, laat de gemeente Den Haag zien. „Die regio is een gunstige uitzondering, wat ook zichtbaar is aan het prijsniveau.”

Per regio zijn er wel verschillen in de prijsveranderingen. De 'beruchte' gebieden als Amsterdam en Utrecht blijven de kroon spannen, evenals het Gooi en Doorn en omgeving. Koopwoningen in deze gebieden zijn voor starters en alleenverdieners zo langzamerhand onbetaalbaar, moet de NVM vaststellen. Hetzelfde dreigt voor delen van Noord-Holland, gebieden in Gelderland en Overijssel en Noordoost-Brabant. Tweeverdieners besluiten niet zelden een huis te kopen „tussen twee banen in” en komen dus al snel uit in streken die tegen de Randstad aanliggen.

Stagnatie
De NVM telde in vijf van de tachtig woningmarktgebieden een stagnatie in de verkoopprijs van woningen. Deze regio's liggen in Friesland, Groningen en Limburg. In 26 gebieden ging de huizenprijs met meer dan 15 procent omhoog en in zes gebieden met meer dan 20 procent.

Het prijzengeweld weerhield de consument er uiteindelijk niet van zijn portemonnee te trekken. De bij de NVM aangesloten makelaars verkochten het eerste halfjaar in totaal 57.448 woningen, een paar honderd minder dan begin 1998.