De woningmarkt is een gekkenhuis

De verkoop via inschrijving is vooral populair in het westen en midden van het land. Hier overstijgt de vraag naar woningen nog steeds verre het aanbod, zo blijkt uit de vanochtend gepresenteerde halfjaarcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In de overige delen van Nederland is de woningmarkt minder gespannen en de methode minder ingeburgerd.

De NVM houdt nog geen cijfers bij over het betrekkelijk nieuwe fenomeen. De makelaarsvereniging signaleert echter een „snelle toename” van de verkoopmethode waarbij gegadigden na een bezichtiging hun bod in een schoenendoos kunnen deponeren en de hoogste bieder –meestal– de gelukkige eigenaar is.

Statistieken over gefrustreerde kopers ontbreken eveneens. Want problemen zijn er. „Door de sterke stijging neemt het aantal irritaties in de markt toe”, verklaart een NVM-woordvoerder. Oorzaken zijn „verkeerde verwachtingen, teleurstellingen en onduidelijkheden.”

Overspannen
De Vereniging Eigen Huis (VEH) ziet het verschijnsel daarom liefst zo snel mogelijk verdwijnen. „Het is typisch een product van een overspannen markt”, reageert VEH-woordvoerder Van Loon. „Kopers laten zich makkelijk verleiden tot een prijs die vele malen hoger ligt dan bij gewone verkoop.”

Eigen Huis constateert regelmatig dat verkopers misbruik maken van de ontsnappingsclausule om het huis al dan niet te gunnen. „Een verkoper kan –om welke reden dan ook– weigeren zijn huis aan de hoogste bieder te verkopen. Van tevoren is niet altijd even duidelijk welke regels hij daarvoor hanteert. Kopers worden soms als lokeend gebruikt om de prijs op te drijven.”

Van Loon verwijst naar een voorbeeld uit Bunnik. Een gegadigde blijkt na het openen van de biedingen het hoogste bod te hebben uitgebracht. „De verkoper had zichzelf echter 24 uur bedenktijd gegeven om zijn woning te gunnen. In die tijd werd hij benaderd door een andere koper die alsnog 20.000 gulden meer wilde geven.

Het is voor een verkoper verleidelijk om daar op in te gaan. Maar het is natuurlijk wel in hoge mate onfatsoenlijk. De hoogste bieder heeft dan ook een klacht ingediend.” Een makelaar moet in zo'n geval aan de bel trekken, vindt Van Loon. „Hij moet zeggen: Dit is niet correct. Maar niemand kan hem daartoe verplichten.”

Stampvoeten
Makelaarskantoor Kamerbeek in Den Haag verkoopt inmiddels –„jammer genoeg”– 20 tot 30 procent per inschrijving. „Wanneer houdt het eens op? Het is niet leuk meer. Als er een woning te koop staat, loop je met tien collega's in het pand rond te kijken. Het huis is bijvoorbeeld 4 ton waard, maar wat moet je tegen je klant zeggen? Biedt maar 425.000 gulden? Of 430.000? Dit is meer speculeren dan adviseren. Dit heeft niets meer met makelen te maken. Het ligt er maar net aan wat de koper er voor over heeft.”

Vooral in de oudere, klassieke wijken –Statenkwartier, Vogelwijk, Centrum, Archipel, Zeeheldenkwartier– is inschrijving populair. De Kamerbeek-makelaar wijst op de nadelen. „Het kan zijn dat het pand voor 440.000 gulden de deur uitgaat. Als de bank zo'n woning taxeert op 4 ton heb je een probleem. De geldverstrekker financiert niet meer dan 100, hooguit 125 procent van de executiewaarde. Daardoor krijgt de koper zijn financiering niet rond.”

Makelaar Marcel de Groot uit Amsterdam is ook niet onverdeeld gelukkig met het fenomeen. „Ik heb mensen letterlijk zien stampvoeten toen ze hoorden dat een huis per inschrijving zou worden verkocht. Want ze wisten: Hiermee kunnen wij nooit koper worden.” Deze manier van verkopen is niet altijd bingo, zegt De Groot. „Ik heb meegemaakt dat helemaal niemand een bod uitbracht. Dan sta je bij de fax en vraag je je af: Zou het ding het wel doen?”

Gok
VBA-makelaars, met vestigingen in Apeldoorn, Zwolle en Hengelo, heeft recent in een oudere nieuwbouwwijk in Apeldoorn drie woningen per inschrijving verkocht. Eén hoekwoning, twee tussenwoningen. Ruime woonkamer, keuken, drie grote slaapkamers, ruime badkamer, grote zolderkamer, stenen schuur.

Diverse gegadigden hadden vooraf lucht gekregen van de op handen zijnde verkoop van de verhuurde hoekwoning. „Zonder dat het pand te koop stond, kregen we al veel telefoontjes”, vertelt VBA-makelaar Rita Steenwoerd. Daarom heeft de eigenaar, Sociaal Fonds Bouwnijverheid (SFB), gekozen voor inschrijving. De woning is voor 393.939 gulden verkocht, ver boven de marktwaarde. Hoe ver daarboven wil de makelaar niet zeggen. „Het is een prachtige prijs. We zijn zeer tevreden.”

Verkoop door inschrijving is een gok, geeft ze toe. „We hebben de eigenaar van tevoren goed gewaarschuwd. Loopt een inschrijving op niets uit, dan heeft zo'n pand een stempel: Daar is iets mee. Dat kletst al snel door.”

Richtlijnen
Om de irritaties bij inschrijvingen de kop in te drukken, heeft de NVM eind april elf richtlijnen geformuleerd. De sluitingsdatum moet bijvoorbeeld ten minste tien dagen na de start van de verkoop liggen. De eigenaar moet binnen een uur na het sluitingstijdstip bekendmaken of de woning wordt gegund en zo ja aan wie. Tijdens de verkoop mag een makelaar geen enkele mededeling doen over het aantal en de hoogte van de biedingen, zo adviseert de NVM haar leden.

Voor kopers biedt een inschrijvingsprocedure vooral veel onzekerheid. „Ze weten niet waar ze aan toe zijn, wie er nog meer bieden en hoeveel die bieden”, weet makelaar Steenwoerd.

Collega J. G. Oosten uit Capelle aan den IJssel wijst op de andere kant. „Iedereen krijgt gelijke kansen. Je kunt een huis op je gemak bekijken en bepalen wat het je waard is.”

Bij een 'normale' verkoop kan ook prijsopdrijving plaatshebben, nuanceert Oosten. „Terwijl ik in onderhandeling ben met de ene koper, belt soms een tweede koper die de vraagprijs of nog meer biedt. Dan ben ik ook verplicht dat te melden aan de verkoper. In dat opzicht is inschrijving eerlijker. Daarbij heeft iedereen gelijke kansen. Kopers moeten zich niet gek laten maken.”