Woning verhuren aan toeristen of toch niet?

Interessant om woning te verhuren. beeld ANP, Remko de Waal

Door de opkomst van verhuursites zoals Airbnb wordt het voor woningeigenaren steeds interessanter om hun huis tijdelijk te verhuren. Vooral appartementen in de grote steden zijn in trek.

De fiscale behandeling van woningverhuur hangt af van het normale gebruik van de woning, de regelmaat waarmee de woning wordt verhuurd en de mate waarin er overige werkzaamheden worden verricht. Indien een woning het hoofdverblijf van de eigenaar is, dient de tijdelijke verhuur aangegeven te worden in box 1 van de aangifte inkomstenbelasting (inkomen uit werk en woning). Het zogeheten. eigenwoningforfait wordt vermeerderd met 70 procent van de verhuuropbrengsten.

Vergoedingen voor het gebruik van bijvoorbeeld meubelen en overige diensten worden echter niet gerekend tot de opbrengsten uit verhuur. Kosten die direct toerekenbaar zijn aan de verhuur (zoals gas, water en elektra) zijn aftrekbaar.

Niet zomaar

Het kortstondig verhuren van een woning is echter niet zomaar mogelijk. Dit blijkt uit een recente juridische procedure aangespannen door een Vereniging van Eigenaren van een appartementencomplex gelegen direct aan de boulevard van Zandvoort boven een hotel.

In deze zaak heeft de rechter beslist dat de bestemming ‘woning’ in beginsel geen ruimte laat voor kortstondige verhuur. De hoofdregel in de rechtspraak is namelijk dat toeristen niet wonen maar verblijven. Ook het regelmatig (maar tijdelijk) aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement, wordt niet aangemerkt als wonen. De woningeigenaar mocht de woning dus in beginsel niet kortstondig verhuren.

Splitsing

De rechter voegt hier echter wel aan toe dat de splitsingsakte waarin de splitsing van de appartementsrechten is geregeld, anders kan bepalen en verhuur tóch mogelijk kan maken. Naar het oordeel van de rechter is dit in de onderhavige procedure het geval. In de splitsingsakte stond een bepaling die expliciet het in gebruik geven van een appartement voor een korte periode aan derden regelt.

Een interessant detail daarbij is dat in de splitsingsakte geregeld is dat het de appartementseigenaren verboden is om reclame-uitingen van activiteiten, die concurrerend zijn voor het hotel in het complex, zichtbaar aan te brengen. Hieruit blijkt volgens de rechter impliciet dat in de splitsingsakte met een verhuur van de appartementen rekening is gehouden.

Daarnaast acht de rechter het relevant dat volgens het publiekrechtelijke bestemmingsplan, een horecabedrijf die hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies, op alle bouwlagen is toegestaan. De feiten en omstandigheden maken verhuur dus toch mogelijk.

De situatie is daarmee overigens wezenlijk anders dan de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote (toeristen)steden. Daar is het uitgangspunt veelal wonen. In een splitsingsakte kan zogezegd geregeld zijn dat (kortstondige en/of recreatieve) verhuur toch mogelijk is.

Het verdient dan ook aanbeveling om bij het opstellen van een splitsingsakte en/of het kopen van een appartement een afweging te maken of bepalingen over verhuur (on)gewenst zijn.

De auteur is werkzaam bij BDO Belastingadviseurs. Reageren? fiscaal@refdag.nl