Nieuwe hypotheek kan soms oud zijn

Deze oude leningen vallen onder het zogenoemde overgangsrecht. Dat betekent dat hierop de oude aftrekregels van toepassing zijn. Bezitters van zulke hypotheken kunnen de rente op hun eigen woning dus in beginsel volledig in aftrek brengen. Voor welke gevallen geldt dit overgangsrecht?

Tijdelijk geen schuld

De kern van het overgangsrecht ziet in beginsel op de eerbiedigende werking voor degenen die op 31 december een eigenwoningschuld hadden. Dit tot ten hoogste voor het bedrag van die eigenwoningschuld.

Daarnaast geldt het overgangsrecht voor degenen die tijdelijk huren of tijdelijk om een andere reden geen eigenwoningschuld hebben. Dat zijn dus mensen die in 2012 hun woning hebben verkocht en in afwachting zijn van de koop van een nieuwe woning. Voorwaarde in dit geval is dat er in 2012 een eigenwoningschuld geweest is en dat deze er in 2013 weer zal komen. Het overgangsrecht geldt maximaal voor het bedrag van de eigenwoningschuld in het jaar 2012 op het moment direct voorafgaand aan de verkoop van de eigen woning.

Ook degenen die op 31 december 2012 een onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst hadden tot de verwerving van een eigen woning vallen onder het overgangsrecht. Het gaat hierbij om een koopovereenkomst voor een bestaande woning of om een koop/aannemingsovereenkomst voor nieuwbouw van een woning. Voorwaarde is in deze situatie dat er uiterlijk op 31 december 2013 een eigenwoningschuld is.

Voorwaarden

Uit de behandeling van de nieuwe wetgeving in de Tweede Kamer blijkt niet expliciet wat er wordt bedoeld met een onherroepelijke koopovereenkomst. Een paar jaar geleden heeft de wetgever hier –in het kader van de bijleenregeling– al wel een toelichting op gegeven. Wil er sprake zijn van een onherroepelijke (ver)-koopovereenkomst, dan zal er aan vier voorwaarden moeten worden voldaan. Allereerst moet het gaan om een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. De tweede voorwaarde is dat de schriftelijke overeenkomst uiterlijk op 31 december tot stand is gekomen. In de derde plaats moet de overeenkomst erop zijn gericht om een woning binnen afzienbare tijd over te dragen. Ten slotte moet de overdrachtsprijs vaststaan. Een overeenkomst is in dit kader niet reëel als de prijs waartegen de woning wordt overgedragen nog niet is vastgesteld.

De volgende ontbindingsclausules vormen geen belemmering voor het onherroepelijke karakter van de verkoopovereenkomst:

de wettelijke dagen van bedenktijd voor aankoop van een woning;

het opnemen van een financieringsvoorbehoud;

het voorbehoud voor het verkrijgen van een woonvergunning;

een regeling inzake de leveringsverplichting van de verkoper.

Het ligt voor de hand om aan te nemen dat deze voorwaarden ook nu nog gelden.

Oversluiten

Het verstrijken van de rentevaste periode en het oversluiten van een bestaande lening (met of zonder verhuizing) leiden er niet toe dat een bestaande lening overgaat in een nieuwe lening. Een lening van vóór 2013 die in 2015 wordt overgesloten, blijft dus gelden als oude eigenwoninglening. De omvang van de bestaande eigenwoninglening wordt wel verlaagd door aflossingen op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.

Desondanks hoeft het geheel aflossen van de hypotheek niet altijd te leiden tot vermindering van de hypotheekrenteaftrek. Er moet dan wel uiterlijk een kalenderjaar later een nieuwe eigenwoningschuld ontstaan. Dat kan het beste worden uitgelegd aan de hand van een voorbeeld.

Stel: eigenaar A heeft op 31 december 2012 een woning met een eigenwoningschuld van 200.000 euro. In 2013 verkoopt A die woning voor 200.000 euro. In 2014 koopt A een nieuwe woning van 250.000 euro die volledig wordt gefinancierd met een hypotheek. De rente op de 200.000 euro is volledig aftrekbaar, gezien het overgangsrecht).

Aflossen

De resterende 50.000 euro van de hypotheek valt dan onder de nieuwe hypotheekrenteregels. Deze lening van 50.000 euro moet dus annuïtair worden afgelost. De fiscale aftrekpost voor deze lening neemt in de loop der jaren geleidelijk af.

Als eigenaar A het gehele jaar 2014 nog steeds in een huurwoning woont, kan hij het overgangsrecht niet meer toepassen. Als A in 2015 een nieuwe woning koopt, gaat zijn hypothecaire lening volledig onder de nieuwe regels vallen. Hij kan dan dus minder rente in aftrek brengen in vergelijking met de situatie dat hij in 2014 al een woning zou hebben gekocht.

De auteur is werkzaam bij HVK Belastingadvies.

Nieuwe hypotheek kan soms oud zijn

Economie

RD.nl in uw mailbox?