Huizenprijzen gaan dalen, de vraag is alleen nog hoe hard

Column Gerhard Hormann
beeld ANP, Sem van der Wal

In het kielzog van de coronacrisis dreigt een forse economische teruggang en zelfs een recessie. Grote vraag is op welke wijze dat de huizenmarkt gaat beïnvloeden.

Begrijpelijkerwijs is de aandacht nu vooral gericht op de medische en organisatorische aspecten van het coronavirus. Een pandemie is in de eerste plaats een humanitaire ramp die vraagt om bijna bovenmenselijke inspanningen van alle betrokkenen en zorgt voor angst en verdriet bij getroffenen.

Tegelijk legt de coronacrisis kwetsbaarheden bloot in het economische systeem en gaten in het collectieve sociale vangnet. De genomen overheidsmaatregelen treffen veel huishoudens hard in de portemonnee en zorgen voor grote onzekerheid zolang onbekend is hoe lang deze ongewone situatie blijft voortduren. Buffers slinken, inkomens vallen weg, spaargeld verdampt.

Ondertussen melden media dat zich nog geen grote problemen hebben voorgedaan op de huizenmarkt. Het aantal transacties loopt weliswaar terug, maar er is geen sprake van prijsdalingen. De teneur is dat de situatie snel zal normaliseren, zodra de maatregelen versoepeld worden. Daarbij wordt steeds gewezen op het tekort aan woningen als stabiele factor om de markt te stutten.

Na-ijleffect

Vergeten wordt dat transacties die afgelopen maand plaatsvonden, vaak al veel eerder in gang waren gezet. In zekere zin kun je zelfs spreken van verouderde getallen en een na-ijleffect. Verwacht mag worden dat de vraag snel zal opdrogen als mensen niet alleen onzeker zijn over hun inkomen maar ook over wat de nabije toekomst zal brengen. Datzelfde geldt aan de aanbodzijde, want veel potentiële verkopers zullen hun verhuisplannen even in de ijskast zetten.

Wie kritisch kijkt naar de sussende berichten over de woningmarkt, ziet al snel dat die in de meeste gevallen afkomstig zijn uit kringen van direct belanghebbenden. Wie voor zijn broodwinning afhankelijk is van een goed functionerende huizenmarkt, hoopt waarschijnlijk tegen beter weten in dat deze crisis snel overwaait.

In zekere zin kun je de woningmarkt beschouwen als een trechter met tal van beroepsgroepen die direct of indirect zouden worden getroffen door een teruglopend aantal transacties of een prijsdaling. Wat begint bij makelaars en hypotheekadviseurs, stroopt op tot de keukenhandelaar, de meubelverkoper, de leverancier van badkamers en de hovenier. Met de hand op de knip verarmt de hele samenleving en datzelfde geldt wanneer het land collectief op slot gaat en tot stilstand komt.

Schade

Dat ons land economische schade oploopt, staat nu al vast. De aandelenbeurs daalde het eerste kwartaal met 20 procent en neemt daarmee alvast een voorschot op een teruglopende vraag in tal van sectoren. De ervaring leert dat de huizenmarkt steevast met enige vertraging reageert op beursschokken.

In deze fase is de vraag alleen nog hoe hard de huizenprijzen precies zullen gaan dalen. Het kan om een bescheiden –en ook broodnodige– correctie gaan in een overspannen huizenmarkt, maar ook om een forse daling die nog eens een extra rem zou zetten op het consumentenvertrouwen en het economische herstel.

De auteur is publicist. Voor eerdere columns zie rd.nl/hormann. Reageren? hormann@refdag.nl