Erfpacht geeft starter op woningmarkt een duwtje in de rug

Erfpacht vergroot koopkracht starter. beeld ANP, Lex van Lieshout

Het is voor starters steeds lastiger om een woning te kopen. Een instrument in opkomst is erfpacht. Wat is dat eigenlijk? En is het verstandig om een woning op erfpacht te kopen?

Erfpacht lijkt een beetje op huren. De ‘huur’ heet erfpachtcanon en is –anders dan huur– aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Vaak koop je een deel van de woning. Een ander deel, meestal de grond, blijft van een ander. Daarvoor betaal je een zogeheten canon.

Een woning op erfpacht kun je dus een beetje zien als een mix tussen kopen en huren. Vaak wordt de canon per maand betaald, maar het kan ook voor jaren vooruit. In het laatste geval koop je de erfpacht af, zoals dat heet. Ook is het mogelijk de woning met een korting te kopen en in ruil daarvoor voor een kortere periode of langere periode de eventuele verkoopwinst van de woning te delen. De zogeheten koopgarantregeling is hier een voorbeeld van. Vaak wordt deze gebruikt door woningcorporaties. Ze is ook door veel banken geaccepteerd.

De partij die bij erfpacht de grond in bezit houdt, kan de gemeente zijn, het waterschap, een corporatie of een grote belegger, bijvoorbeeld een pensioenfonds. Ook particulieren kunnen een woning verkopen maar de grond in bezit houden. Een particuliere variant van erfpacht is dat ouders de grond kopen en hun kind de woning zelf. Helaas willen veel banken deze variant niet financieren.

Koopkracht

Het voordeel van een woning op erfpacht is meer koopkracht voor de starter. Dat kan variëren tussen 20.000 euro en 80.000 euro. Afhankelijk van de mate waarin die extra koopkracht wordt benut, vallen de maandlasten lager uit dan bij kopen zonder erfpacht. Nadeel van erfpacht is dat je niet het volledige eigendom bezit en dat je te maken kunt hebben met beperkende voorwaarden in het erfpachtcontract.

Veel starters kopen vandaag een relatief kleine woning die ze bij het groeien van hun gezin weer moeten verlaten. In zo’n geval maken ze opnieuw forse kosten. Wie een woning in combinatie met erfpacht koopt, kan direct kiezen voor een groter huis: je koopt eerst een deel van de woning en als de financiële situatie beter is, kun je het andere deel erbij kopen. Je hoeft dan niet te verhuizen, maar kunt op die manier ”groeien in je woning.”

Zwakte

Het is niet kortweg aan te geven of het altijd slim is om een woning op erfpacht te kopen. Door de aftrekbaarheid van de canon is erfpacht aantrekkelijk, maar daar zit ook precies de zwakte. De prikkel om voor erfpacht te kiezen, is sterk fiscaal gedreven. Nu de aftrekbaarheid rond het eigenwoningbezit steeds meer onder druk komt te staan, kan dat een risico zijn. Verder zijn de hypotheeklasten en de erfpachtlasten betaalbaar, maar bij een grotere woning zijn de overige lasten zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen wel hoger.

Het kan dus zijn dat je volgens de normen van de bank een passende financiering hebt, maar met het oog op de overige lasten toch een te grote woning koopt. Daarom is het verstandig om bij dit soort constructies te kijken of wat mogelijk is, ook verstandig is.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer schrijft hij over schenken, lenen of meetekenen met starters. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl