In september meldde bemiddelaar De Hypotheker dat de hypotheekrentes lager waren dan ooit. En ze konden nog wel wat verder zakken. Die verwachting kwam uit, maar niet voor lang. Kort na een laagterecord begin oktober, verhoogden veel geldverstrekkers hun rentes weer. Nu, in januari 2022, is dat opnieuw het geval.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep, een onafhankelijke bemiddelaar met meer dan 70 kantoren, stond de rente voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en een rentevaste periode van 10 jaar donderdag gemiddeld op 1,13 procent. In de weken 38 tot en met 41 van het afgelopen jaar was dat nog 1 procent.

Het cijfer is gebaseerd op de rentes van 35 aanbieders die Van Bruggen met elkaar vergelijkt. De rente voor ”vijf jaar vast” steeg in de genoemde periode van 0,9 naar 0,97 procent, die voor twintig jaar van 1,33 naar 1,44 procent. Rentes voor hypotheken zonder NHG liggen –afhankelijk van de looptijd– 0,3 tot 0,5 procentpunt hoger.

Oorzaak van de stijgingen is de oplopende rente op de kapitaalmarkt, waar de hypotheekaanbieders op hun beurt het geld ophalen. Van Bruggen verwacht dat deze zogeheten marktrente de komende tijd eerder omhoog zal gaan dan weer zal dalen.

Een graadmeter voor de ontwikkeling op de kapitaalmarkt is de rente op Nederlandse staatsleningen met een looptijd van tien jaar. Die is begin deze maand tot boven de 0 procent gestegen en stond woensdag op 0,10 procent. Sinds mei 2019, was deze rente negatief, wat betekent dat de Staat geld toe kreeg als hij een lening uitschreef. In januari 2021 stond deze rente op -0,5 procent. Heel het afgelopen jaar kwam hij twee keer kortstondig boven de nullijn uit, maar niet zo hoog als nu.

Marges

De hypotheekverstrekkers zullen volgen, dat staat vast. Doordat ze zelf meer rente moeten betalen, staan hun marges immers onder druk. Toch zijn ze voorzichtig om de rentes die ze aan hun klanten aanbieden al te sterk te verhogen. De concurrentie op de hypotheekmarkt is groot. Niemand ziet zijn klanten graag vertrekken.

Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO, verwacht dit jaar dan ook „een lichte stijging” van de hypotheekrente, schrijft hij op de website van ABN-dochter en hypotheekaanbieder Florius.

Bokeloh wijst ook op de oplopende inflatie – geldontwaarding. Producten en diensten worden duurder. Dat werkt rentestijgingen in de hand. De inflatie is in de eurozone toegenomen van -0,3 procent in december 2020 tot 5 procent in december 2021. Dat is vooral te wijten aan de sterk gestegen energieprijzen. Ook voedsel is duurder geworden. Zonder die twee factoren is de zogeheten kerninflatie echter ook fors opgelopen, van 0,2 naar 2,6 procent.

Dan wordt het spannend. Als de inflatie te hard oploopt, kunnen mensen minder uitgeven en komt de economische groei in gevaar. Dan gaat de Europese Centrale Bank (ECB) ingrijpen. Die streeft een inflatie van 2 procent na.

De ECB kan stoppen met de grootschalige opkoop van obligaties, die juist bedoeld was om de economie te stimuleren. Dat leidt tot hogere rentes op de kapitaalmarkt, en uiteindelijk ook hogere rentes voor hypotheken met een wat langere rentevaste periode. Ook kan de ECB de rente die de commerciële banken hem moeten betalen, verhogen. In dat geval zullen variabele en kortlopende hypotheken duurder worden.

Voorlopig zal het zo’n vaart niet lopen. De ECB is terughoudend omdat het economisch herstel in de eurozone nog kwetsbaar is, signaleert Bokeloh. Bovendien denkt de ECB dat de inflatie slechts tijdelijk oploopt. De aanzet ertoe gaf de wereldwijde verstoring van productieketens en logistieke stromen door de coronacrisis. Dat probleem is een keer voorbij.

Golfbeweging

Hypotheekadviseur André van Luijk uit Rotterdam is niet zo gauw onder de indruk als hypotheekverstrekkers waarschuwen voor oplopende rente. Zij hebben immers belang bij enige onrust onder consumenten. Elke keer als de kapitaalmarkt piekt, volgt er een stroom hypotheekoversluitingen. Daarna dalen de hypotheekrentes weer. Het is een golfbeweging, stelt Van Luijk.

Toch is hij deze keer wat minder gerust. „Veel signalen staan op oranje.” Het valt hem op dat de bodem van de dalen in de golf steeds wat hoger komt te liggen. De financiële markten lijken minder vertrouwen te hebben in de mening van de ECB dat de inflatie straks weer zal teruglopen. En de Amerikaanse centrale bank Fed grijpt wél in.

Het is daarom niet gek als consumenten het zekere voor het onzekere nemen en nu hun hypotheekrente voor langere tijd vastzetten. Een eventuele boete bij oversluiten nemen ze daarbij op de koop toe. Een andere mogelijkheid –die aantrekkelijk kan zijn als de rentevaste periode nog jaren duurt– is kiezen voor rentemiddeling.

Door de krapte op de woningmarkt kunnen niet alleen starters geen eigen huis vinden, maar droogt ook de doorstroming op. Veel ‘zittenblijvers’ besluiten hun woning uit te breiden of te verduurzamen. Daarvoor sluiten ze een langlopende nieuwe hypotheek af, waar ze tegelijk de oude bij inschuiven.

Cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN), de koepel van grote hypotheekaanbieders, bevestigen deze trend. HDN registreerde in 2020 een recordaantal van 562.655 hypotheekaanvragen. Voor het eerst was het aantal aanvragen in verband met over- en bijsluitingen groter dan dat vanwege de aankoop van een huis. Het eerste aantal steeg vergeleken met het jaar daarvoor met ruim 28 procent tot meer dan 297.000. Het aantal in verband met aankopen liep bijna 13 procent terug tot 265.000.

Maar de toekomst voorspellen blijft een hachelijke zaak. Best mogelijk dat de hypotheekrentes op korte termijn toch nog wat dalen. Al kan dat niet veel zijn: Van Luijk houdt het op hoogstens 0,1 of 0,2 procentpunt. De kans dat een eventuele verhoging forser uitpakt, is groter.