In sommige grote steden dreigt zelfs oververhitting en bieden kopers alweer tegen elkaar op. Nu oude tijden herleven, is de onuitgesproken verwachting dat het ergste leed achter de rug is en alles weer wordt zoals het was.

Bij dit ‘goede’ nieuws kunnen echter wel een paar kritische kanttekeningen worden geplaatst. Zo blijft het wat merkwaardig om de vlag uit te hangen als een product duurder wordt, zeker wanneer die prijsstijging sterk uit de pas loopt met de inflatie. Voor huizenbezitters is het misschien gunstig als hun woning in waarde stijgt, maar niet voor aspirant-kopers, die tegelijk te maken krijgen met steeds strengere leennormen en hypotheekregels.

De huizenmarkt dreigt ook steeds verder uit balans te raken door de opvallende regionale verschillen. Terwijl de prijzen in Amsterdam in één jaar tijd met een onvoorstelbare 23 procent zijn gestegen, profiteren sommige regio’s amper van het herstel. Heel veel huishoudens staan nog steeds ‘onder water’, doordat de waarde van het onderpand lager is dan de hypotheeklening. Niet alleen ligt de gemiddelde woningprijs nog steeds onder het hoogtepunt in 2008, dat gemiddelde zegt ook steeds minder.

Doordat het jaar 2008 het nieuwe ijkpunt is geworden, dreigen we uit het oog te verliezen dat de huizenprijzen in de jaren negentig van de vorige eeuw een onnatuurlijke en onwenselijke stijging hebben doorgemaakt die bij lange na niet is gecorrigeerd door de prijsval in het kielzog van de kredietcrisis. Volgens sommige deskundigen zit er nog steeds veel lucht in de huizenmarkt en is deze net zo overgewaardeerd als de aandelenmarkt.

Die stijging in de jaren negentig had alles te maken met soepeler leennormen en toegenomen arbeidsparticipatie door vrouwen. Samenvattend zou je kunnen zeggen dat tweeverdieners de huizen uiteindelijk twee keer zo duur hebben gemaakt, zodat kostwinners steeds meer moeite hebben om op basis van één salaris een koopwoning te bemachtigen. Omgekeerd staan ook tweeverdieners met de rug tegen de muur doordat beide partners vaak fulltime door moeten blijven werken om de hypotheek te kunnen betalen.

Die hoge huizenprijzen worden aan het oog onttrokken door de invoering van de euro aan het begin van deze eeuw én de huidige extreem lage rente. Weinig mensen zullen de prijzen in de supermarkt nog omrekenen naar guldens, maar het is heel leerzaam en confronterend om dat rekensommetje nog eens te maken voor de etalage van de makelaar. Dan blijk je voor een gemiddelde woning inmiddels meer dan een half miljoen ouderwetse guldens te moeten betalen.

Op dezelfde manier zou iedere huizenkoper eens moeten uitrekenen hoe hoog de maandlasten zouden uitvallen bij een rentepercentage van 5 of 6. De meeste huizenbezitters lopen weinig risico, omdat ze de huidige superlage rente voor langere tijd hebben vastgezet en gemiddeld pas na vijftien jaar toe zijn aan een renteherziening. Een dergelijk sommetje laat echter zien dat het herstel op de huizenmarkt broos is en geeft tegelijk een volstrekt ander, veel realistischer beeld als het gaat om de ”betaalbaarheid” van koopwoningen.

De auteur is schrijver en publicist. Reageren? hormann@refdag.nl