Bij de parlementaire behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties op 12 november 2018 diende het Kamerlid Ronnes een motie in, waarin hij de regering opriep een onderzoek te doen naar de maatschappelijke opgaven en financiële middelen van woningcorporaties. Begin juli van dit jaar zijn de resultaten van dit onderzoek gepubliceerd. Hierbij waren de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Economische Zaken en Financiën betrokken. Ook participeerden Aedes, de landelijke branchevereniging van woningcorporaties in Nederland, en Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw in het onderzoek.

De uitkomsten zijn verbijsterend. Gezamenlijk komen de woningcorporaties tot 2035 zo’n slordige € 30 miljard tekort om voldoende woningen te kunnen bouwen, verbeteren en verduurzamen. Een schokkend beeld als je bedenkt dat volgens de toenmalige minister Stef Blok de volkshuisvesting „af” was. Niets is echter minder waar. In sommige regio’s ontstaan al in 2024 problemen, vanaf 2028 bijna overal.

Fiscaliteit

Het ontstaan van dit tekort is niet simpelweg terug te voeren naar één oorzaak. Er ligt een scala van problemen aan ten grondslag. In de eerste plaats speelt de fiscale behandeling van sociale verhuurders een grote rol. Sinds 2008 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Na een aantal jaren van compensatie van fiscale verliezen komen alle corporaties nu zo langzamerhand in een betalende positie terecht. Tijdens de vorige economische crisis is de verhuurderheffing als tijdelijke maatregel ingevoerd om de budgettaire problemen van het Rijk op te lossen. De verhuurderheffing is inmiddels een permanente heffing geworden die lijkt op het befaamde ”kwartje van Kok”. Die maatregel uit 1991, een accijnsverhoging op autobrandstof, was bedoeld als tijdelijk, maar is ook nooit teruggedraaid. Corporaties bestaan bij de gratie van staatssteun (onder andere lage rente op leningen en lage grondkosten) maar de rollen zijn omgekeerd. Corporaties verlénen staatssteun. Ik ben benieuwd of de verhuurderheffing op Prinsjesdag gaat sneuvelen. Het wordt in ieder geval een discussiepunt bij de volgende landelijke verkiezingen.

Een andere uitdaging is de verduurzaming van woningen. In het parlement is een wet aangenomen waarin is vastgelegd dat Nederland in 2050 CO2-neutraal moet zijn. In dat kader wordt het verwarmen met aardgas stopgezet en vervangen door een duurzame warmtebron. In combinatie met het isoleren van woningen gaat het vervangen van de huidige warmtebron veel geld kosten. Er zijn tenslotte 2,2 miljoen sociale huurwoningen.

Bouwen

Door demografische en economische ontwikkelingen is er een structureel tekort aan sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot € 740 per maand) ontstaan. Voor veel mensen is het kopen van een woning onbereikbaar geworden. Daardoor zijn zij op de sociale of de geliberaliseerde sector aangewezen. Ook in deze laatste categorie, met huurprijzen van € 740 tot € 1000 per maand, is er weinig aanbod. Het devies luidt daarom: bouwen, bouwen, bouwen.

Los van allerlei planologische en milieubelemmeringen speelt ook de kostenontwikkeling voor de bouw en verduurzaming van sociale huurwoningen een rol. Een nieuwbouwwoning kost al gauw € 200.000, het verduurzamen van een woning € 50.000. Zeker bij deze laatste investering stijgen de huurprijzen zeer beperkt. Uiteindelijk lopen corporaties dus tegen hun maximale leencapaciteit aan.

Er zullen dus onorthodoxe maatregelen moeten komen. Ik zou daarom niet graag in de schoenen van de minister van Binnenlandse Zaken willen staan. Bovendien is de budgettaire problematiek er door de crisis niet eenvoudiger op geworden. Misschien kreeg u door de kop boven dit artikel enige hoop. Ik moet u helaas teleurstellen.

De auteur is manager financiën bij een woningcorporatie.