Makelaarsvereniging NVM verwacht dat de huizenprijzen in 2019 nog met gemiddeld 4 tot 7 procent zullen toenemen. Dat is aanmerkelijk minder dan in 2018, toen woningen voor gemiddeld ruim 10 procent hogere bedragen werden verkocht dan een jaar eerder. Vooral in regio’s met een oververhitte woningmarkt zal de prijsstijging afvlakken, zei NVM-voorzitter Ger Jaarsma donderdag in Amsterdam bij de presentatie van de cijfers over het vierde kwartaal.

Ondanks deze eerste tekenen van afkoeling typeert Jaarsma de woningmarkt als geheel nog steeds als oververhit. Hij stelt dat in 2019, net als de afgelopen jaren, te weinig nieuwe huizen zullen worden gebouwd. „Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000.”

Voor starters is de markt nog even slecht als een jaar geleden. Jaarsma noemt de situatie voor hen kansloos: „In de Randstad is niets te koop voor een bedrag tussen de 150.000 en 200.000.” In randgebieden maakt een starter volgens hem nog kans.

Prijs

De gemiddelde prijs waarvoor bestaande woningen zijn verkocht, vestigde afgelopen kwartaal opnieuw een record: 298.000 euro. Gemiddeld stonden verkochte huizen 39 dagen te koop, dat is elf dagen minder dan een jaar eerder. Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.

Kopers betaalden voor hun nieuwe huis gemiddeld genomen de oorspronkelijke vraagprijs. Voor appartementen en tussenwoningen wordt meer betaald dan dat er is gevraagd, voor vrijstaande woningen ligt de transactieprijs ruim 3 procent lager dan de vraagprijs. Van alle woningen ging 38 procent boven de vraagprijs weg: een record. Ter vergelijking: tijdens de hausse eind jaren 90 was dat minder dan 10 procent.

Het aanbod aan woningen is voor het eerst in 18 kwartalen toegenomen in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Eind 2018 stonden bij de NVM-makelaars –die samen goed zijn voor zo’n 70 procent van de markt– 46.500 bestaande huizen te koop. Minder dan een kwart van de huizen staat een jaar of langer te koop.

De hardste prijsstijging lijkt voorbij te zijn, stelt de NVM. In de grootstedelijke regio’s met krappe markten zijn prijsstijgingen van boven de 10 procent niet langer vanzelfsprekend. „Met name in Amsterdam zien we dat het plafond van voortdurende prijsstijgingen langzaam bereikt wordt”, zei Jaarsma.

Nieuwbouw

Een te krap aanbod en hoge prijzen spelen ook de markt van de nieuwbouwwoningen parten. Het afgelopen kwartaal daalde de verkoop daarvan bij NVM-makelaars met 7 procent. Gemiddeld telden kopers 361.000 euro neer voor een nieuw huis, bijna 14 procent meer dan een jaar eerder. Jaarsma: „Er is enorme interesse voor nieuwbouwwoningen, maar dit resulteert niet in meer transacties.”

Naast het feit dat er te weinig nieuwe huizen worden gebouwd, worden de prijzen van nieuwbouwwoningen volgens Jaarsma ook opgedreven door hoge bouwkosten en de overgang naar gasloos bouwen. „Onze makelaars in en rond de grotere steden schetsen een negatief beeld van onbetaalbare nieuwbouw voor een steeds grotere groep geïnteresseerden. De kwaliteit van de nieuwbouw stijgt niet met de prijs. De koper, die steeds dieper in de buidel moet tasten, wordt terecht steeds kritischer”, stelde Jaarsma.