„De woningmarkt is volledig overspannen”

Voor Pascal Riemers (31) uit Heemstede begint de situatie nu wel een beetje uit de hand te lopen. Hij staat al drie jaar ingeschreven voor een sociale huurwoning. Samen met zijn vriendin –ook ingeschreven– staat hij te springen om een nieuwe woning in de Noord-Hollandse plaats. Maar veel schot in de zaak is er nog niet. „We stonden twee keer op nummer 1 in de lijst voor een woning”, zegt Riemers. „Beide keren zijn we gaan kijken en beide keren zijn we afgewezen omdat het huis voor minimaal drie personen bedoeld was. Dat kan toch niet?”

Inmiddels woont hij weer bij zijn moeder thuis. „Ik moet toch ergens wonen?” Een huis kopen is voor het stel geen optie vanwege hun inkomen en woningen in de vrije huursector zijn vaak niet te betalen. „In deze omgeving moet je dan denken aan 1500 tot 2000 euro huur per maand. Dat kunnen we niet opbrengen.”

Riemers is het wachten ondertussen wel zat. „Helaas worden er in deze omgeving geen nieuwe huurwoningen gebouwd. Wie weet moeten we over een paar jaar wel twintig jaar wachten op een woning. Zo lang kan ik toch niet bij mijn ouders blijven wonen? Ik probeer het nuchter te blijven bekijken, al voelt het soms alsof ik geen kant op kan.”

Tekort

Riemers is niet de enige met dit probleem. Het tekort aan sociale huurwoningen loopt steeds verder op. Corporaties bouwen vanwege de verhuurderheffing –een heffing van 1,7 miljard euro die verhuurders sinds 2013 jaarlijks betalen over de waarde van hun sociale huurwoningen– nauwelijks meer nieuwe woningen. Bovendien worden veel bestaande woningen verkocht of verhuurd in de vrije sector, want dat levert veel geld op.

Tot 2025 verdwijnen er nog eens tussen de 65.000 en 315.000 sociale huurwoningen, zo voorspelt het rapport ”De staat van de volkshuisvesting van 2017” van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit terwijl de doelgroep voor sociale huur tussen 2009 en 2015 maar liefst met 351.000 huishoudens toenam. Overspannen

„De woningmarkt is volledig overspannen”, zegt directeur van de Woonbond Ronald Paping in zijn kantoor in hartje Amsterdam. De Woonbond is een landelijke belangenorganisatie voor huurders. „Ik ben nu elf jaar directeur van de bond en de afgelopen jaren heeft het tekort aan sociale huurwoningen een extreem karakter aangenomen.” De belangenorganisatie krijgt dagelijks telefoontjes en e-mails binnen van bezorgde huurders.

De vraag naar huurwoningen neemt toe en het aanbod neemt af. Na de crisis van 2008 is de koopkracht van veel mensen minder en hebben gezinnen vaak onzekere en wisselende inkomens, bijvoorbeeld door flexibele arbeidscontracten. Een koopwoning is voor hen om financiële redenen vaak geen haalbare kaart.

Daarnaast is een deel van de sociale woningvoorraad beschikbaar gesteld voor vluchtelingen en komen er minder woningen vrij omdat ouderen en ggz-cliënten langer zelfstandig moeten blijven wonen. Het gevolg: een dringend tekort. „Wat gebeurt er als de vraag toeneemt en het aanbod afneemt?” zegt Paping. „Juist: dan gaan de prijzen omhoog en ontstaan er tekorten. Dat hebben we allemaal geleerd tijdens de economieles op de middelbare school.”

Verantwoordelijkheid

Vooral starters, mensen met lagere inkomens en huishoudens met een bescheiden middeninkomen zijn de dupe van deze woningnood. De oplossing lijkt simpel: meer bouwen. Zo gemakkelijk gaat dat helaas niet. Paping: „De corporaties bouwen een stuk minder en geven de overheid daarvan de schuld. Ze zeggen: de overheid wil zo veel geld hebben, wij hebben geen ruimte meer over om te investeren. Ik geloof daar niets van, ze zitten goed in hun slappe was. Ik vind dat het tijd voor gemeenten en corporaties is om hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Anders loopt het straks echt uit de hand.”

Remwet

De drie linkse partijen GroenLinks, SP en PvdA zijn het met hem eens. De partijen dienden vorige week zaterdag een initiatiefwetsvoorstel in dat gemeenten en corporaties dwingt om het aantal sociale huurwoningen „tenminste op peil te houden.” Zonder zo’n ”remwet” is links bang dat er de komende jaren veel te veel sociale huurwoningen verdwijnen.

Aedes, de vereniging van woningcorporaties, staat sympathiek tegenover het wetsvoorstel, maar heeft vragen over de uitvoerbaarheid. Volgens voorzitter Marnix Norder maken gemeenten vaak onvoldoende locaties vrij voor sociale woningbouw. „Ze kiezen liever voor de bouw van duurdere woningen, omdat die meer opleveren voor de eigen begroting”, zei hij vorige week zaterdag in de Volkskrant. „Het is wel goed dat de nationale politiek zich meer zorgen gaat maken over het beperkte aanbod. De sociale woningbouwmarkt zit voor een groot gedeelte op slot.”

Scheefhuurders

Volgens de media zijn de zogeheten scheefhuurders hier deels verantwoordelijk voor. Veel mensen die al langer in een sociale huurwoning zitten, verdienen inmiddels boven de limiet die geldt voor zo’n woning. Zij mogen er niet zomaar uitgestuurd worden. Woonbonddirecteur Paping vindt de beschuldiging echter onzin. Hij noemt het „van de zotte” dat scheefhuurders de schuld krijgen. „Het is een trend om te roepen dat mensen met lagere inkomens voorrang verdienen, maar eerst ga je de voorraad verkleinen en dan roep je ineens dat middeninkomens uit een sociale huurwoning moeten. Dat is de omgekeerde wereld. De samenleving moet de solidariteit opbrengen, niet de huurders.”

Hij is voorstander van een brede sociale huursector. „Huurwoningen moeten niet alleen voor lage inkomens zijn, ook voor middeninkomens. Op die manier krijg je een goede mix in woonwijken.”

Huurverhogingen

Paping maakt zich meer zorgen over een ander probleem: de huurverhogingen. De schaarste heeft geleid tot hogere huurprijzen, waardoor ruim een half miljoen huurders financieel niet meer rondkomen. Truida (37) („Ik wil liever niet met mijn achternaam in de krant”) is een voorbeeld van zo’n huurder. Ze is alleenstaande moeder en woont samen met haar twee kinderen in een sociale huurwoning in Geldrop, Noord-Brabant. „We moeten rondkomen met alleen mijn salaris. Nadat alle vaste lasten eraf zijn, houd ik zo’n 200 euro per maand over voor het eten en drinken, de kleding en het onderhoud van de auto. Dat is schrapen, al lukt het op zich nog wel.”

Nu de huurprijs ieder jaar omhoog blijft gaan, maakt ze zich zorgen over de toekomst. Toch is verhuizen geen optie. „Waar vind je nog sociale huurwoningen? Er zijn hier wel huizen bijgebouwd, maar dat zijn allemaal koophuizen van 350.000 euro. Zodra mensen hier in de omgeving uit hun huurwoningen gaan, worden er koophuizen van gemaakt voor starters.”

De boodschap lijkt duidelijk: er moeten dringend meer sociale huurwoningen worden gebouwd. „De landelijke politiek moet samen met de corporaties de verantwoordelijkheid nemen voor het oplossen van het tekort aan betaalbare huurwoningen”, zegt Paping. Hij oppert een mogelijke oplossing. „Schaf de verhuurdersheffing weer af, dan komen er miljarden beschikbaar om de woningnood aan te pakken.”

Sociale huurwoningen: wat zijn de regels?

Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een maximale huurprijs van 711 euro per maand. Ze zijn speciaal bedoeld voor mensen met een laag of een middeninkomen. De woningen worden doorgaans verhuurd door woningcorporaties en woningbouwverenigingen.

Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, is er een huisvestingsvergunning nodig. Verder kan de corporatie die de woning verhuurt eisen stellen aan je minimale inkomen en gezinsgrootte. Je inkomen mag niet te hoog zijn.

Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 36.798 euro (2018). Hoogstens 10 procent mogen ze toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 36.798 en 41.056 euro. De overige 10 procent mag door woningcorporaties vrij worden toegewezen. Hierbij moeten ze wel voorrang geven aan kwetsbare huishoudens, oftewel mensen die extra dringend op woonruimte wachten (bijvoorbeeld om medische redenen of vanwege hun eigen veiligheid).

De vraag naar sociale huurwoningen neemt toe

Uit het rapport ”De staat van de volkshuisvesting van 2017” van het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat in mei 2017 verscheen, blijkt dat er tot 2025 nog eens tussen de 65.000 en 315.000 sociale huurwoningen verdwijnen. Dit terwijl de doelgroep voor sociale huur tussen 2009 en 2015 maar liefst met 351.000 huishoudens toenam. Hoe kan dit? Er zijn verschillende verklaringen:

• Nederlanders worden ouder dan vroeger. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen, waardoor er minder woningen vrijkomen. Uit het rapport blijkt dat de komende twintig jaar het aantal ouderen snel toeneemt van 2,1 miljoen nu naar 3,7 miljoen personen in 2040.

• De grootte van de Nederlandse huishoudens daalt: hoe meer huishoudens er zijn, hoe meer woningen er nodig zijn om ze te huisvesten.

• Een deel van de sociale woningvoorraad is beschikbaar gesteld voor vluchtelingen.

• Meer mensen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning vanwege hun financiële situatie. Na de crisis van 2008 is de koopkracht van veel mensen minder en hebben gezinnen vaak onzekere en wisselende inkomens, bijvoorbeeld door flexibele arbeidscontracten. Een koopwoning is voor hen vaak geen haalbare kaart.

„Vooral de lagere inkomens en huishoudens met een bescheiden inkomen zijn de dupe van de woningnood”, zegt Woonbonddirecteur Ronald Paping. „De lagere inkomens kunnen geen betaalbare woning vinden en de middeninkomens worden de sociale sector uitgejaagd terwijl de vrije sector voor hen ook onbetaalbaar is.”