In regio’s waar de woningmarkt overspannen is, word je niet eens meer serieus genomen als je de richtprijs biedt. Overbieden is in delen van het land zelfs standaard geworden. Mensen nemen overhaaste beslissingen en kopen zonder voorbehoud. Of ze kopen terwijl hun huidige woning nog niet verkocht is, terwijl dat in hun situatie financieel onverstandig is.

Is het nu wel verstandig om te kopen en hoelang zal deze situatie voortduren? Omdat ik zelf recent een andere woning gekocht heb, houden deze vragen me extra bezig.

Rente

De oorzaak van de verhitte woningmarkt is volgens velen de lage rente. Nu denk ik zeker dat de rente een versnellende factor is, maar niet de enige. Als de rente een paar tiende procentpunt stijgt, verschijnen er ineens paniekerige artikelen van allerlei experts. Dat lijkt me overdreven.

Toen een jaar of twee geleden de rente hoger was dan nu kwam de woningmarkt ook al flink in beweging. Natuurlijk, als de rente naar de 10 procent gaat, heeft dat zeker forse gevolgen, maar als de rente met 1 procent stijgt, stort de markt niet ineens in.

Er zijn meer oorzaken aan te wijzen voor de ontwikkelingen op de woningmarkt. De gemiddelde gezinsgrootte neemt al jaren af, terwijl de totale bevolking toeneemt. Er is dus behoefte aan meer woningen.

Ook wonen mensen langer in hun huis, wat eveneens extra druk op de woningmarkt geeft. Ergens tussen 2020 en 2030 zal de vergrijzing over haar hoogtepunt heen zijn. Dan zal dit effect kleiner worden.

Verhuisbehoefte

Daarnaast wees onderzoek enkele jaren geleden uit dat er een extreme verhuisbehoefte bestond. Het stuwmeer aan mensen die willen verhuizen, was nog nooit zo groot.

Als die golf aan verhuisbehoeftigen voorbij is, zal dit zeker effect hebben op de markt.

En dan is er nog de trek van het platteland naar de stad. Terwijl stedelijke gebieden enorm onder druk staan, blijft de woningmarkt in plattelandsgebieden nog achter.

Wat ook meespeelt bij de groei van de woningmarkt is de aanwezigheid van een enorme verouderde woningvoorraad. Sinds 2008 zijn er een paar honderdduizend nieuwe huizen te weinig gebouwd. Het duurt misschien wel tien jaar voordat deze achterstand is ingelopen.

Steeds meer beleggers investeren in vastgoed. Ze vinden dat rendabel gelet op de langzaam oplopende huurprijzen in combinatie met een lage rente.

Al deze factoren versterken elkaar en jagen de markt op. En wanneer het stopt? De vorige periode van stijging van de huizenprijzen duurde ongeveer van 1995 tot 2008. In 1998 hoorde ik al van mensen bij mij op de opleiding dat dit niet lang meer kon doorgaan. Toch duurde het nog tien jaar. Gezien bovenstaande factoren zou het best kunnen dat het keerpunt van de huidige hausse ergens tussen 2020 en 2025 ligt.

Voor ons waren al die overwegingen geen reden om niet te verhuizen. Een huis is als eerste een plek om te wonen, pas in tweede instantie een belegging. Maar wil je voor een korte periode ergens wonen, dan is huren in deze tijd zeker een verstandige keus.