Het Kadaster liet vorig jaar voor de Noord-Veluwe in kaart brengen welke invloed de vergrijzing heeft op de woningmarkt. Uit de studie blijkt onder meer dat de grootste groep eigenaren van vrijstaande woningen 65 jaar of ouder is. Senioren wonen vaak op een kluitje. Zo zijn er straten waar vrijwel alle huizen in bezit zijn van ouderen.

Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat veel oudere Noord-Veluwenaren met het klimmen der jaren niet op zoek gaan naar een kleiner huis. Het langst blijven senioren wonen in vrijstaande woningen en appartementen.

De weinige huizen die vrijkomen –bijvoorbeeld door overlijden– vinden nauwelijks aftrek. Jonge kopers vinden de huizen onaantrekkelijk omdat ze te oud zijn. Vaak ook ketst de koop af op de vraagprijs. Vanwege de omvang en locatie –de bosrijke omgeving– moet er voor een woning vaak fors in de buidel worden getast.

Drempels

Een recente publicatie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) bevestigt de trend dat ouderen op hoge leeftijd niet of nauwelijks verhuizen. Er zijn geen aanwijzingen dat dat op korte termijn gaat veranderen, aldus het PBL. „In de afgelopen jaren zijn de toch al honkvaste ouderen zelfs nóg honkvaster geworden.” Dat komt onder meer omdat de overheid ernaar streeft om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen in plaats van hen op te nemen in een verzorgingstehuis. Soms moet daarvoor de woning worden aangepast, bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift en het verwijderen van drempels.

Jongere huishoudens kunnen moeilijker doorstromen als ouderen niet van plan zijn om kleiner te gaan wonen. Volgens het PBL kan daardoor de woningmarkt verder stagneren. Het bureau verwacht dat op de langere termijn het aanbod grotere koophuizen wel toe gaat nemen. Bijvoorbeeld doordat de zogenaamde babyboomgeneratie door overlijden of verhuizen naar een zorginstelling de woningmarkt gaat verlaten. Voor beleidsmakers is dit een dilemma. Nu uitbreiden met eengezinswoningen kan betekenen dat er gebouwd wordt voor toekomstige leegstand. Zeker in krimpgebieden is dit gevaar niet denkbeeldig.

Vrijstaand

In de gemeente Nunspeet bestaat volgens beleidsmedewerker Volkshuisvesting Frits van Voorst ongeveer 70 procent van het huizenbestand uit koopwoningen. Vooral de grotere, vrijstaande huizen zijn in handen van 50-plussers. Naarmate mensen ouder worden, is het vooral dit type huis dat moeilijker bewoonbaar wordt. Toch overwegen maar weinig senioren in Nunspeet een verhuizing. Begrijpelijk, vindt Van Voorst. „Sommige mensen zijn erg verknocht aan hun huis, wonen er soms al meer dan veertig jaar. Ook hebben ze in hun nabije omgeving een omvangrijk netwerk opgebouwd. De drempel om dat allemaal achter te moeten laten, is behoorlijk hoog.”

Het valt dan ook niet mee om ouderen te interesseren voor koopappartementen, weet Van Voorst. Kopers tonen er slechts mondjesmaat belangstelling voor. Ook de wat duurdere huurappartementen komen nog niet echt van de grond, want beleggers zijn nogal terughoudend. Succesvoller is de gemeente met ”Gewoon Gemak”. Dat project is twee jaar geleden in het leven geroepen om de woningen van senioren veiliger te maken. Zo kunnen Nunspeters subsidie aanvragen voor de aanleg van bijvoorbeeld een antislipvloer of het aanschaffen van beugels voor bij de douche. Van Voorst: „De subsidie kan oplopen tot zo’n 500 euro. Voor veel ouderen is het dé prikkel die ze nodig hebben om hun woning veiliger te maken. Als gemeente willen we hiermee voorkomen dat mensen als gevolg van bijvoorbeeld een val in eigen huis op de eerste hulp terechtkomen.”

Woonvisie

Met de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Oldebroek en Putten, werkt Nunspeet aan een regionale woonvisie. Ondanks de vergrijzing groeit in deze gemeenten het aantal huishoudens in elk geval tot 2020. Spannende vragen voor de regio Noord-Veluwe zijn hoeveel nieuwe huizen er moeten worden bijgebouwd en hoe de kwaliteit zal zijn van de huizen van senioren die op de markt zullen komen. Eén ding lijkt zeker. De toekomstige koper heeft alle ruimte om te kiezen. Een droomhuis wordt goedkoper dan ooit.

„Oud worden in je eigen huis is hier heel normaal”

Jan en Grietje Geurts uit Ermelo genieten nog elke dag van het huis dat ze in 1969 (twee jaar na hun trouwen) lieten bouwen. „Zolang het kan, willen we hier blijven wonen.”

De vrijstaande woning staat op een kavel van 575 vierkante meter aan de Jan van Malensteinweg, een rustig straatje vlak bij het centrum. Met het plekje heeft het echtpaar een emotionele band: het behoorde ooit tot het erf van het naastliggende boerderijtje van Grietjes ouders, die beiden op relatief jonge leeftijd overleden.

Dat boerderijtje, gebouwd in 1920, staat er nog. Het werd bewoond door een vrijgezelle broer van Grietje, totdat die enkele jaren geleden om gezondheidsredenen naar een verzorgingstehuis ging. Vorig jaar is het verkocht.

„Dat viel nog niet mee”, zegt Jan (72). „We hadden als familie een vraagprijs van 360.000 euro in gedachten. De makelaar liet meteen al merken dat dit niet haalbaar was. We hebben het toen te koop gezet voor 335.000. De tijd verliep, serieuze belangstellenden kregen we niet. Maar we wilden het niet te lang leeg laten staan. Daarom hebben we de prijs verlaagd. Uiteindelijk hebben we het verkocht voor 282.500 euro.”

Verderop in de straat staan nog een paar huizen te koop. Al tijden. Plaatjes van woningen, een mooi plekje, een forse tuin. Maar de vraagprijzen liggen te hoog. Ondanks de gunstige ligging. Grietje (76): „We hebben hier alles op loopafstand: winkels, scholen, kerken en het station.”

Net als elders slaat ook in Ermelo de vergrijzing toe. Aan de andere kant van het dorp is vóór de crisis een nieuwe wijk met bungalows gebouwd, speciaal voor senioren. Grietje: „Het zijn hele dure woningen op slechte grond, zogenaamd in het bos. Daar zijn veel oudere mensen uit andere delen van het land komen wonen, die niets met ons dorp hebben. Er zijn er die nu weer weg willen, maar ze kunnen hun huizen niet kwijt.”

Het huis van de familie Geurts zelf is in prima staat, verzekert het echtpaar. „Vanbuiten en vanbinnen hebben we het goed onderhouden”, zegt Jan. Hij somt op: „De dakgoten zijn vernieuwd, we hebben nieuwe kozijnen gekregen, in 2001 is in alle ramen dubbel glas geplaatst, de derde keuken staat erin en vier jaar geleden is de badkamer opgeknapt.”

In de jaren 70 kreeg het huis centrale verwarming. De huidige hoogrendementketel is zeventien jaar oud. Jan: „Ik heb de installateur laatst gevraagd of het tijd werd voor een nieuwe. Die raadde het af. Er mankeert niets aan, zei hij: vervanging is alleen maar kapitaalvernietiging, dat verdien je nooit terug aan een wat hoger rendement.”

Nu het echtpaar op leeftijd is gekomen, vragen mensen uit de omgeving weleens of ze niet willen verhuizen. Bijvoorbeeld naar een appartement in De Samaritaan, het eind 2013 geopende christelijke woon-zorgcomplex in Putten. „Het is redelijk dicht bij onze kerk, de hersteld hervormde gemeente. Maar we hebben er geen zin in. Zolang het kan, willen we hier blijven wonen”, zegt Jan.

Grietje vult aan: „Je moet ook maar kunnen. Een kennis van ons heeft vijftien jaar geleden 6,5 ton betaald voor zijn huis maar ziet nu geen kans om dat terug te krijgen. En zo’n appartement huren kost 1000 euro per maand.”

Tegelijk blijft het echtpaar realistisch. „Er kan een moment komen dat het niet meer gaat. Dan blijft het verzorgingstehuis over, daar is mijn zwager ook naartoe gegaan”, zegt Jan.

Vooralsnog gaat het goed. Het echtpaar is dankbaar dat beiden nog een goede gezondheid hebben. „Dat is een groot cadeau, ook dat we nog met zijn tweeën zijn”, zegt Grietje.

Traplopen –de slaapkamers zijn boven– gaat nog best. „Desnoods kunnen we beneden een slaapkamer aan het huis bouwen. De ruimte is er”, weet Jan.

Als ze wél willen vertrekken, is de woning dan te verkopen? Jan denkt van wel, vanwege de gunstige ligging. Maar de prijzen van een paar jaar geleden zijn zeker niet meer haalbaar. „Onze WOZ-waarde heeft op het hoogtepunt op 382.000 euro gestaan. Nu staat hij op 292.000.”

„Zolang het kan, willen we hier blijven wonen”

Wie op een mooie zonnige ochtend een rondrit door Nunspeet maakt, komt onder de indruk van de prachtige omgeving. „Hier wil toch iedereen wel wonen”, lacht Henk van Engelen van Kok & Heijkamp Makelaars.

Het kantoor is in het Veluwse dorp naar eigen zeggen marktleider met een aandeel van 40 procent in de transacties. Nunspeet kent in verhouding veel vrijstaande woningen, ook dicht bij het centrum. De meeste staan aan boomrijke lanen op ruime kavels. Over het algemeen zijn ze goed onderhouden. „Een Veluwenaar laat zijn eigendom niet versloffen”, weet Van Engelen.

Net als elders in Nederland heeft de woningmarkt in Nunspeet en omgeving moeilijke jaren achter de rug. Het aantal verkochte huizen liep tijdens de crisis sterk terug, de doorstroming stokte. Maar er is sprake van een kentering. „Wij hebben in het eerste kwartaal al twintig woningen verkocht, dat is beduidend meer dan begin vorig jaar”, zegt Van Engelen.

Gevraagd naar een verklaring zegt de makelaar dat consumenten meer vertrouwen hebben in de economie. Daar komt bij dat de mensen na de onrust van de afgelopen jaren weer weten waar ze aan toe zijn. „De regels voor de hypotheekrenteaftrek zijn aangescherpt en op 1 juli gaat de Nationale Hypotheek Garantie omlaag, van 290.000 naar 265.000 euro. Er is duidelijkheid en dat is altijd goed”, zegt hij. „En het is gewoon een goede tijd om te kopen: de huizenprijzen zijn laag, de hypotheekrente is gunstig en de overdrachtsbelasting is door de overheid blijvend verlaagd.”

Het beeld dat uit het onderzoek van het Kadaster naar voren komt, herkent Van Engelen. „Veluwenaren blijven het liefst zo lang mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving wonen. Oud worden in je eigen huis, zeker als je kinderen in de omgeving wonen en als het nodig is wat zorg kunnen verlenen, dat is hier heel normaal. Mantelzorg komt veel voor. Ik vind dat fantastisch. Het past helemaal bij het nieuwe zorgstelsel: de overheid wil dat mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen.”

De gemeente Nunspeet stimuleert deze ontwikkeling. Van Engelen: „Bij een mantelzorgconstructie krijg je vrij gemakkelijk vergunning voor het aanpassen of uitbreiden van een woning. Ook werkt de gemeente mee bij de bouw van appartementencomplexen voor ouderen.”

Die appartementen zijn volgens hem behoorlijk in trek. „We hebben in opdracht van een bouwbedrijf een complex van acht koopappartementen in verkoop gekregen op de plek van de oude bibliotheek, dicht bij het centrum. Twee weken geleden hadden we een informatieavond. Daar kwamen meer dan honderd mensen op af, voornamelijk senioren. Zoals het er nu naar uitziet, zijn alle appartementen verkocht.”

Daarmee raakt de makelaar een punt van zorg. „Veel mensen op leeftijd willen wel naar een appartement, als ze hun huis goed kunnen verkopen. Maar dat valt niet mee. De prijzen van vrijstaande huizen zijn de afgelopen jaren flink gezakt. Ik zie die ook niet snel weer omhooggaan. Daarvoor zijn er hier in verhouding te weinig doorstromers. Er dreigt een scheefgroei in de markt. Als er meer appartementencomplexen bij komen, wordt het overschot aan vrijstaande woningen steeds groter.”

Terwijl hij een van de Nunspeetse lanen inrijdt, wijst hij op een vrijstaand huis met het bordje ”Te koop” in de tuin. „Die mensen gaan binnenkort naar een appartement. Ze wilden ruim 4 ton voor hun huis maar zijn inmiddels al onder de 3,5 gezakt om het maar kwijt te raken.”

Dat komt vaker voor. Vrijstaande woningen gaan weg voor prijzen die soms wel 100.000 euro onder de oorspronkelijke vraagprijs liggen. De duurste woningen zijn nauwelijks te verkopen. Van Engelen wijst naar een fors landhuis. „Het staat al een tijd te koop. Er is nog niemand geweest.”

Aan de andere kant kunnen veel ouderen wel wat lijden, weet Van Engelen. „Ze hebben hun huis destijds in de guldentijd gekocht, soms al decennia geleden. De prijs is intussen een paar keer over de kop gegaan. Als de vraagprijs niet haalbaar is, zijn deze mensen vaak wel bereid om te zakken en met een lagere opbrengst genoegen te nemen.”