Hypothecaire financieringen worden op dit moment minder snel aan starters verstrekt. Bij een gebrek aan goede alternatieven is dat problematisch. Starters verdienen veelal te veel om voor een goedkope (sociale) huurwoning in aanmerking te komen. Ze zijn dus aangewezen op betaalbare huurwoningen in het middensegment.

Dit type woning is echter schaars: de groep midden­inkomens is groot, er komen in dit segment maar weinig woningen vrij en er wordt ook minder bijgebouwd. Ook de maatregelen van het kabinet-Rutte II om het zogenoemde scheefwonen tegen te gaan, kunnen een negatief effect hebben. Het kabinet wil extra huurverhogingen voor midden­inkomens mogelijk maken en marktconforme huurprijzen invoeren. De overheid wil starters op de woningmarkt graag helpen en heeft maatregelen aangekondigd. Reeds eerder is bijvoorbeeld bekend geworden dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Neder­landse Gemeenten (SVn) zal worden uitgebreid. De concrete uitvoering van deze leningsfaciliteit kan per gemeente verschillen.

Iemand komt in aanmerking voor de starterslening als hij of zij voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koopwoning, of als hij of zij de gehuurde woning koopt. In sommige gevallen is het voor zogenoemde herstarters ook mogelijk om de starterslening te krijgen, bijvoorbeeld na een scheiding. Daarnaast geldt een minimumleeftijd van 18 jaar en voor een aantal gemeenten tevens een maximumleeftijd. De koopsom van de woning en het hypotheekbedrag zijn aan een maximum gebonden. Tot slot wordt als voorwaarde gesteld dat er veilig en verantwoord wordt geleend op basis van het inkomen en vermogen. Er dient een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te worden aangevraagd om een starterslening te kunnen krijgen.

Een starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal dertig jaar en overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter volgens de normen van de NHG maximaal kan lenen. Startersleningen hoeven echter niet al direct vanaf het moment van afsluiten annuïtair te worden afgelost.

De eerste drie jaar is de lening aflossings- en rentevrij. Na drie jaar kan er regelmatig een draagkrachttoets worden uitgevoerd om de betalingscapaciteit vast te stellen. De verwachting is dat het inkomen groeit en de starter rente en aflossing zal kunnen gaan betalen. Bij onvoldoende betalingscapaciteit wordt de maandlast aangepast aan de lagere betalingscapaciteit, waarbij in de huidige starterslening rentebetaling vooropstaat.

Door de invoering van de 
Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voldoet een starterslening die op of na 
1 januari 2013 wordt afgesloten niet aan het begrip ”eigenwoning­schuld” waarop recht op hypotheekrenteaftrek bestaat, omdat er niet vanaf het moment van afsluiten annuïtair wordt afgelost. Als het aan minster Blok ligt, wordt er voor startersleningen echter een uitzondering gemaakt. Blok heeft recent een maatregel aangekondigd die het voor starters mogelijk maakt om (ook) in 2013 hypotheekrenteaftrek te krijgen voor startersleningen.

Begin 2013 zal de minister het definitieve besluit publiceren met de voorwaarden waaronder na 31 december 2012 afgesloten startersleningen worden aangemerkt als eigenwoningschuld. De inhoud van het conceptbesluit heeft hij onlangs bekendgemaakt. Voorwaarden zijn dat het verschuldigd zijn van rente over de starterslening uitsluitend afhankelijk is van de betalingscapaciteit van de starter en dat de voorwaarden van de starterslening niet afwijken van de voorwaarden zoals deze in 2012 door het SVn voor de starterslening werden gehanteerd.

Verder heeft minister Blok het Waarborgfonds Eigen Woningen –de uitvoerder van de NHG– verzocht om de regels zodanig aan te passen dat bestaande spaar- en/of aflossingsvrije hypotheken die onder de NHG vallen, mee­genomen kunnen worden naar een volgende woning zonder dat eigenaren ertoe verplicht worden annuïtair af te lossen. Het waarborgfonds heeft toegezegd dit te gaan doen.

Blok heeft tot slot een toelichting gegeven op het overgangsrecht voor eigenwoningschulden. Het overgangsrecht houdt in dat er in bepaalde situaties ook na 1 januari 2013 gebruikgemaakt kan worden van de oude regels met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek. Een annuïtair aflossingsschema is in die situaties bijvoorbeeld niet verplicht. De oude regels kunnen ook gelden voor een in 2013 ontstane eigenwoning­schuld, zelfs voor zover die schuld hoger is dan de op 
31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld. De in 2013 ontstane eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning moet in dat geval echter wel zijn gebaseerd op een onherroepelijke koopverplichting die uiterlijk op 31 december 2012 is aangegaan.

De auteur is werkzaam in de belastingadviespraktijk van PwC.