Vreemd genoeg kost de vierkante meter woning een stuk meer dan in landen waar het gemiddelde salaris het doorsnee Spaanse inkomen ver overtreft. In een volkswijk in het centrum van Madrid is het niet ongebruikelijk dat een woning van 26 vierkante meter zonder lift en gelegen aan een kleine binnenplaats 156.000 euro kost. Meerdere analisten vrezen dat deze zeepbel niet veel langer kan groeien en, erger nog, uit elkaar zou kunnen spatten als de lage rentestand enkele procenten zou stijgen.

De cijfers liegen er niet om. De hypothecaire leningen groeiden in de eerste helft van 2003 rond de 17 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Er werden in de eerste drie maanden van 2003 159.766 woningen gebouwd, 14,3 procent meer dan in 2002. De woningprijzen stijgen met een ritme van 18 procent en dat lijkt onverenigbaar met het gegeven dat in de laatste vier jaar 2 miljoen nieuwe woningen opgeleverd zijn. Sinds 1995, één jaar voor het aan de macht komen van de huidige conservatieve Volkspartij (PP), zijn de woningprijzen zelfs verdubbeld. De schuldenlast van de Spaanse huishoudens steeg 14 procent en kwam zo in 2002 op 448,28 miljard euro te staan, volgens een rapport van de Spaanse Bank. Daarvan zit 350,59 miljard euro in leningen op lange termijn en 22 miljard in leningen op korte termijn.

De banken spelen het spel mee, hoewel de twee grootste, BBVA en SCH, een nieuw soort lening op de markt gebracht hebben, die de wat voorzichtiger kopers hypothecaire leningen aanbieden op een basis van dertig jaar met een vaste rente van 5,7 procent.

De opwaartse lijn gaat na jaren onverminderd voort. Sinds 1995 is de schuldenlast van de Spanjaarden met 238 procent gestegen. In de woningbouw kwam de vaart er wat later in, in 1998.

Het College van Architecten wijst erop dat deze sector „zich in een kwantitatieve kunstmatige zeepbel bevindt, die overeenkomt met de onhoudbare zeepbel waarin de prijzen zich bewegen.” Het college is ook verontwaardigd dat er in Spanje evenveel woningen worden gemaakt als in Frankrijk en Duitsland samen, „zonder dat de verschillende behoeftes dat rechtvaardigen.”

De bouw van huizen is tussen 1992 en 2002 met 170,6 procent gestegen. Dat is het gemiddelde van alle Spaanse regio’s, want op de Canarische Eilanden bedroeg dat cijfer 351,8 procent.

Maar in Spanje staan wél 2,8 miljoen huizen leeg. Dat versterkt de veronderstelling dat het bouwen en kopen van huizen een van de meest rendabele investeringsstrategieën geworden is, en niet het antwoord is op een reële vraag naar woningen om daadwerkelijk in te wonen.

Ook de banken weten dat dit zo niet kan doorgaan. „We zijn er ons allemaal bewust van dat de aankoop van woningen dit ritme niet kan volhouden”, luidt het op de afdeling hypothecaire afdeling van de SCH. Op de BBVA is de toon niet anders: „We zijn bijna een bouwmaatschappij aan het worden.” Na zware verliezen geleden te hebben op de Zuid-Amerikaanse markt, is het niet verwonderlijk dat deze twee giganten van het Spaanse bankwezen zich op dit gat in de markt zijn gaan richten.

De regering heeft nog geen alarm geslagen en ziet in de economische groei, het stijgende aantal banen en de historisch lage rentestanden voldoende garantie om deze koers te blijven varen. Des te meer wordt er vanuit de oppositiebanken gevraagd naar onder meer een daadkrachtiger beleid ter stimulatie van de huurwoningen, maar daar is voorlopig weinig van gekomen.

Probleem is natuurlijk niet wanneer maar hoe de hypothecaire ’leningboom’ zal eindigen. Zal het een zachte of harde landing worden? De president van de Spaanse Bank, Jaime Caruana, waarschuwde tijdens de presentatie van de jaarbalans van 2002 dat het ritme van de schuldenlastgroei van de huishoudens maar ook die van de bedrijven, schadelijke gevolgen zou kunnen hebben voor het economisch herstel. Hij pleitte dan ook voor een matiging van de schulden.