Wat is een aflossingsvrije hypotheek precies?

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt er, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een spaar- of beleggingshypotheek, tijdens de looptijd geen cent afgelost en ook geen vermogen opgebouwd om op termijn de lening mee af te lossen. De hypotheekvorm zorgt daarmee voor relatief de laagste maandlasten. Sinds de fiscus in de jaren 80 besloot dat de rente op dergelijke hypotheken ook mocht worden afgetrokken, groeide de aflossingsvrije hypotheek in populariteit. De laatste jaren nam het gebruik alleen maar verder toe: op dit moment kiest ruim een op de twee woningkopers ervoor. Omdat door inflatie een woningschuld van nu over dertig jaar (de standaardlooptijd van een hypotheek) relatief een stuk kleiner is, werd deze hypotheekvorm tot nog toe nooit als een groot probleem gezien.

Waarom nu dan wel?

Omdat de huizenprijzen dalen (sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 al met zo’n 10 procent), is het risico dat woningeigenaren bij verkoop van hun huis met een forse restschuld blijven zitten, gegroeid. Daar komt nog eens bij dat sinds 2001 de hypotheekrenteafttrek is gemaximeerd tot dertig jaar, waardoor de brutomaandlast nadien ineens de nettomaandlast wordt, wat behoorlijk kan tegenvallen. Verder geldt dat bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld door arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of echtscheiding, de kans op een restschuld bij aflossingsvrije hypotheken groter is. Van verschillende kanten (IMF, OESO) is er de laatste jaren ook gewezen op de relatief hoge hypotheekschulden in Nederland. Die bedragen evenveel als het bruto binnenlands product (bbp). Alleen in Zwitserland is dit nóg hoger (102 procent). Ter vergelijking: in Frankrijk bedraagt de hypotheekschuld slechts 37 procent van het bbp. Met name de AFM klaagde er de afgelopen maanden over dat de verhouding tussen de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van het huis in Nederland met gemiddeld 114 procent gevaarlijke vormen had aangenomen. De organisatie kwam zelfs leningen tegen van 180 procent van de woningwaarde. Vooral de combinatie ”tophypotheek” (hypotheken die hoger zijn dan de aankoopwaarde van het huis) en ”aflossingsvrij” baarde de instelling zorgen.

Hoe reageert de woningsector op het akkoord?

Positief. En dat is niet verwonderlijk. Banken en makelaars zagen de bui al hangen. Als zij niet met een eigen voorstel waren gekomen om de aflossingsvrije hypotheek aan banden te leggen, had minister De Jager een plan van de AFM overgenomen dat nog een stapje verder ging. In dat voorstel moesten woningeigenaren in de eerste zeven jaar al een fors deel van hun hypotheeklening (van maximaal 112 procent van de woningwaarde) hebben afgelost. De woningsector was hier kritisch over omdat dit, vanwege een hogere maandlast, de situatie op de woningmarkt voor starters verder zou afknijpen.

Hoe zal de maatregel uitpakken voor de woningmarkt?

Dat is nog even afwachten. Duidelijk is al wel dat die woningmarkt het nog altijd bijzonder zwaar heeft. Maandag meldde het CBS dat de woningprijzen de afgelopen maand met 0,2 procent even hard zijn gedaald als de twee maanden daarvoor. Van een opleving lijkt dus nog geen sprake. Omdat de beperking van de aflossingsvrije hypotheek er (vanaf 1 augustus) voor zorgt dat de maandlasten hoger worden –er moet immers ook vermogen worden opgebouwd–, is de kans groot dat kopers ofwel voor dezelfde woning minder geld willen betalen, of op zoek gaan naar een goedkopere woning.