Als je naar de cijfers kijkt, zijn we niet de enigen. Maar daarnaast is het ook niet raar dat de meeste verhalen over de huizenmarkt behoorlijk negatief zijn. Verhalen vertekenen daarbij onze kijk op de cijfers.Om maar te beginnen met de cijfers: in 2009 jaar was het aantal transacties op de woningmarkt 30 procent lager dan in 2008. De prijzen daalden met circa 6 tot 13 procent.

Kortom, slechte cijfers over het afgelopen jaar. Maar aan de andere kant: een totale ineenstorting van de woningmarkt, zoals in het Verenigde Koninkrijk of de Verenigde Staten is niet wat er in Nederland is gebeurd en waarschijnlijk ook niet zal gebeuren. De huizenprijzen stabiliseren de afgelopen maanden ook weer.

Laten we de cijfers eens wat nauwkeuriger bekijken. Bij de prijsontwikkeling valt op dat er grote regionale verschillen zijn. In sommige regio’s zijn de prijzen het afgelopen jaar nauwelijks gestegen. In andere regio’s zijn de prijsdalingen soms het dubbele van het landelijk gemiddelde. Bij de verkooptijden van woningen valt op dat het aandeel van woningen dat langer dan een jaar te koop staat, is verdubbeld van 15 naar 30 procent. Maar ook dat nog steeds 30 procent van de woningen binnen een kwartaal wordt verkocht.

Nu is de huizenmarkt in belangrijke mate een ‘verhalenmarkt’. Koop- en verkoopbeslissingen worden voor een groot deel gebaseerd op sentiment. Op verhalen. En stelt u zich nu eens voor: op een verjaardag komt u een oom tegen die al anderhalf jaar zijn huis te koop heeft staan. En inmiddels een tweede huis heeft gekocht. Als diezelfde oom nu ook nog eens in een gebied woont waar de huizenprijzen het afgelopen jaar meer dan gemiddeld zijn gedaald, wordt zijn perspectief niet beter. Geen prettige situatie met dubbele lasten.

Zo’n verhaal maakt indruk. En u hoort het op veel verjaardagen gedurende het jaar waar die oom ook aanwezig is. Maar stelt u zich nu eens voor dat u mij tegenkomt op die verjaardag (of iemand uit de familie). Ik heb mijn huis snel verkocht, tegen de vraagprijs. Op één verjaardag meld ik dat, u denkt er daarna niet meer veel aan. Geluksvogel, zult u denken.

Maar doordat het negatieve verhaal van uw oom telkens weer terugkomt, blijft dat uw waarneming van de woningmarkt bepalen. Selectieve waarneming noemen we dat. Maar het bepaalt wel in belangrijke mate uw handelen. En het zorgt er deels voor dat uw perceptie over de huizenmarkt daadwerkelijk uitkomt.

Twee Amerikaanse economen, Shiller en Akerlof, hebben vorig jaar een mooi boek geschreven over dit soort gedrag. ”Animal spirits”, ofwel niet-rationeel gedrag speelt een belangrijke rol in hoe wij handelen. Selectieve waarneming speelt daarbij een rol. Ook andere meer psychologische effecten, zoals vertrouwen, beïnvloeden de manier zoals we ons gedragen. Dit zorgt ervoor dat we niet handelen volgens de economische spoorboekjes, die gestoeld zijn op rationeel gedrag.

Als woonconsument kijkt u dan alleen naar de zogeheten fundamentele factoren zoals hoeveel u kunt lenen tegen welke prijs, welk risico u daarbij loopt en wat uw lasten zijn.

De daling van de huizenprijzen van afgelopen jaar is dan ook voor een belangrijk deel toe te schrijven aan niet-rationele factoren. Dat wil niet zeggen dat dit er per definitie voor zorgt dat de huidige prijs te laag is. In de voorgaande jaren kunnen diezelfde psychologische factoren ervoor hebben gezorgd dat de huizenprijzen juist weer wat te hoog waren.

Een uitspraak als „fundamenteel is er niets mis met de huizenmarkt”, die ik ook wel eens in mijn mond neem, moet dus ook niet worden gezien als een ontkenning van huizenprijsdalingen en aanzienlijk lagere aantallen transacties. Statistieken liegen niet. Huizen zijn minder waard geworden en er verwisselen minder huizen van eigenaar. Maar economen hebben het moeilijk als het gaat over het effect van verhalen op een markt. Terwijl ze toch eigenlijk beter moeten weten. Ze zijn zelf diegenen die de meeste verhalen over de economie de wereld in helpen.

De auteur is econoom bij Rabobank Nederland.