De discussie over de hypotheekrenteaftrek heeft de laatste jaren een slapend bestaan geleid, mede door de afspraken die daarover tijdens de kabinetsformatie zijn gemaakt. Echter, sinds twee weken lijkt het H-woord weer op de agenda te staan.Dat gebeurt op een zeer slecht moment. De financiële markten en de economie worden gekenmerkt door een onzekerheid die zonder precedent is. De woningmarkt wankelt en de nieuwbouw dreigt vrijwel helemaal tot stilstand te komen.

Het nu afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zou aan deze instabiele cocktail een explosief element toevoegen. Zelfs de felle discussie die hier nu in het kabinet over lijkt te woeden is al slecht, want die wakkert de angst en onzekerheid onder potentiële huizenkopers aan, juist op het moment dat zij behoefte hebben aan rust en geruststelling.

De afgelopen jaren hebben uiteenlopende partijen schattingen gemaakt over het effect van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op huizenprijzen. Dat effect blijkt sterk afhankelijk van de vraag hoe de afschaffing gaat plaatsvinden en in hoeverre de extra belastingopbrengsten worden gebruikt om de tarieven te verlagen. In alle gevallen is er echter sprake van een negatief prijseffect.

In de afgelopen tien jaar zou dit prijseffect binnen een of enkele jaren door de trendmatige prijsstijging zijn opgevangen, zonder echte pijn voor de huiseigenaren. De tijd van prijsverhogingen is naar alle waarschijnlijkheid echter voorbij. De gevolgen van afschaffing zouden dus nu zonder verdoving op de Nederlandse woningbezitters terechtkomen. Het is geen goed idee om 56 procent van de huishoudens daar nu aan bloot te stellen.

Minister Rouvoet betoogde vorige week dat het aankondigen van afschaffing zou leiden tot meer woningtransacties: als huishoudens weten dat ze nu een woning kunnen kopen met aftrek, maar dat dit voordeel niet meer geldt als ze te lang wachten, dan zouden ze nu massaal een woning gaan kopen. Dit argument is echter gebaseerd op een misvatting, want het gaat voorbij aan de mogelijke prijseffecten van afschaffing en de gevolgen daarvan op de beslissing om al dan niet een woning te kopen.

Of de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor alle huishoudens geldt of alleen voor nieuwe kopers, maakt voor het negatieve effect op de woningprijzen niet uit. Het zijn immers de nieuwe kopers en hun maximale nettowoonlasten die bepalend zijn voor de woningprijzen. Als huishoudens weten dat er een grote kans is dat de woningprijzen op termijn gaan dalen, dan gaan ze nu niet kopen. Het nu aankondigen van afschaffing leidt dus niet tot meer kopers, maar juist tot minder kopers.

Bovendien is de betaalbaarheid van een eigen woning de laatste tweeënhalf jaar sterk verslechterd, doordat de hypotheekrente (al vóór de kredietcrisis) met bijna 50 procent is gestegen. Normaal gezien zou dat moeten leiden tot een scherpe prijsdaling. Dat dit niet is gebeurd, duidt op een extreem gespannen markt. Een afschaffing van de aftrek zou die betaalbaarheid, voor de bestaande en voor de nieuwe eigenaren, nog veel verder verslechteren. Het is zeer twijfelachtig of de huizenprijzen dat zouden weerstaan.

Dat juist de minister van Financiën zo lichtzinnig spreekt over dit onderwerp is verrassend, gezien zijn belang bij een spoedig herstel van de Nederlandse banken. Die staan er niet echt florissant bij, maar gelukkig doen hun portefeuilles Nederlandse hypotheken het nog goed. Het aantal gedwongen verkopen gaat weliswaar wat omhoog, maar dit blijft vooralsnog zeldzaam en wanbetaling is uitzonderlijk. Ondanks de relatief hoge nationale hypotheekschuld lijkt de markt stabiel.

Dat zal heel anders worden als er sprake zou zijn van een brede prijsdaling, zelfs als die niet heel groot zou zijn. In dat geval zouden veel huiseigenaren te maken krijgen met een negatieve eigenvermogenspositie in hun huis en de wetenschappelijke literatuur geeft aan dat dit kan leiden tot massale hypotheekfaillissementen.

Het is onwaarschijnlijk dat de Nederlandse banken sterk genoeg zijn om zo’n ontwikkeling gezond te weerstaan. De ervaringen in Zweden, waar de aftrek in de jaren negentig is afgeschaft, zijn illustratief voor de mogelijke effecten op het bankwezen. Na afschaffing was daar sprake van een majeure bankencrisis.

Een van de sectoren die door de crisis het zwaarst wordt getroffen is de bouw. De woningproductie, die toch al trendmatig achterloopt bij de behoefte, dreigt door de kredietcrisis helemaal weg te zakken. Dat is slecht voor de werkgelegenheid in de bouw (de sector verwacht voor komend jaar alleen al meer dan 30.000 banen te verliezen) en voor de starters, want dat betekent op termijn nog meer schaarste.

Afschaffing van de aftrek leidt tot prijsdaling en afnemende betaalbaarheid. Het eerste betekent dat woningontwikkelaars hun projecten niet meer winstgevend krijgen; het tweede dat er geen kopers zullen zijn. Afschaffing van de aftrek op dit moment zal dus leiden tot een volledig stilvallende markt met nog verdergaande effecten op de werkgelegenheid.

Hoewel de meeste economen het erover eens zijn dat de hypotheekrenteaftrek op termijn beter kan verdwijnen, is nu niet het moment daarvoor. Afschaffing kunnen we ons veroorloven als de woningmarkt er gezond bij staat, niet als die op het randje balanceert. Het zou goed zijn als het taboe van Beetsterzwaag weer vaardig wordt over dit onderwerp.

De auteur is hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. Dit artikel is overgenomen van www.mejudice.nl.