Dubai, het land van de witte stranden en wuivende palmen. Een goudmijn voor beleggers, belooft Royal Dubai Investments in 2007. Oftewel, een gegarandeerd rendement van 12,5 procent. Minimale inleg 50.000 euro. Gelokt door de mooie verhalen investeren beleggers naar schatting tussen de 10 en 20 miljoen euro. In oktober blijkt de directeur van Royal Dubai onvindbaar, het bedrijf is ook niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. En erger: er is geen cent geïnvesteerd in de paleisjes in Dubai. Beleggers kunnen naar hun geld fluiten, zo oordeelde de rechter deze maand.Royal Dubai is geen incident. De laatste jaren schrikt de (particuliere) beleggerswereld keer op keer op door nieuwe fraudegevallen. Om over witwaspraktijken en belastingontduiking nog maar te zwijgen.

Minimale inleg
Wat opvalt is dat zo’n 80 procent van de beleggingsfondsen een minimale inleg van 50.000 euro hanteert. Dat is niet zonder reden, ze ontwijken daarmee toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). „Ik kan niet in de hoofden van aanbieders kijken. Ze kunnen het toezicht bewust ontduiken, maar zij kunnen ook bonafide zijn”, reageert woordvoerder Martijn Pols. „Vaststaat dat er in 2008 veel is misgegaan met vastgoedfondsen boven deze grens. Verder constateren we dat aanbieders in toenemende mate gebruikmaken van deze vrijstelling.”

Onder de grens van 50.000 euro schrijft de Wet financieel toezicht (WFT) onder andere een prospectusplicht voor. Een prospectus geeft inzicht in de onderneming en het product. De AFM voert de controle uit. „Een hele papierwinkel waarvan de samenstelling zomaar enkele tienduizenden euro’s kost. Dat is voor kleine spelers een hele hobbel”, aldus voorzitter Robert Weisz van Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV). De STV biedt voor 23 grote bancaire aanbieders, zoals ING, Fortis en Bouwfonds, een eigen toetsingssysteem. Weisz ontkent niet dat er ook spelers zijn die bewust het toezicht van de AFM ontduiken. Hij schat dat aantal op zo’n 25 procent.

„Vastgoed trekt mensen aan die getrokken worden door kortetermijngewin”, analyseert directeur Hein Bos van Vastgoed Belang, een belangenorganisatie voor vastgoedbeleggers. „Boven de vijftiggrens is er veel kaf onder het koren. Er zijn innovatieve ondernemers, maar ik zie ook verkeerde mensen. De sector staat verder bol van de animositeit.”

Transparantie
Door alle affaires klinkt steeds luider de roep om transparantie. Het ministerie van Financiën eiste -na kritische rapporten en Kamervragen- vier jaar geleden al dat de 12 miljard euro grote sector met zelfregulering de vele affaires zou aanpakken. Ieder kwartaal bespreken betrokken partijen -naast STV en Vastgoed Belang is dat de Vereniging van Vastgoedfondsen (VVF)- de voortgang op het kantoor van de AFM. Het resultaat is tot op heden teleurstellend. De gesprekken verlopen stroef omdat met name STV en Vastgoed Belang niet met elkaar door één deur kunnen. „Iedereen heeft zijn eigen agenda”, aldus Weisz van STV. „Wij zoeken de breedte om zo veel mogelijk deelnemers te krijgen. Vastgoed Belang wil meer de diepte in.”

Directeur Bos van Vastgoed Belang wil bij het streven naar transparantie inderdaad de hele keten betrekken. „Dat gaat verder dan alleen het controleren van het prospectus. Een kok van IKEA die een vastgoedfonds begint, dat kan in mijn ogen niet. Daarom pleiten wij voor het toetsen van de integriteit en professionaliteit van bestuurders, voor eisen aan de periodieke rapportage, voor eenduidige waarderingsgrondslagen en voor een gedragscode.” Bos is ook voorstander van uitgebreidere prospectusrichtlijnen zodat betrokken taxateurs, accountants en beleggingsadviseurs onder de loep worden genomen.

Voor de deelnemers van de STV gaat dat veel te ver, aldus Weisz. „De branche is niet klaar voor een grote stap, die wil liever kleine stapjes.” Bos legt de opstelling van STV anders uit. „Ze willen de greep niet verliezen. Natuurlijk kan het zijn dat door strenge eisen veel fondsen afhaken. Dat is dan zo. Als het keurmerk klinkt als een klok kunnen aanbieders er vanzelf niet meer omheen.”

De derde partij aan tafel van de AFM, brancheorganisatie VVF, erkent bij monde van directeur Helga Zult dat er weinig zichtbare resultaten zijn bereikt. „We leven in een polderland, dat zie je ook terug in het overleg.”

Lege handen
De AFM ergert zich aan de houding van de partijen. Directeur Theodor Kockelkoren hekelde in Het Financieele Dagblad recent de opstelling van met name de STV. „Na twee jaar overleg met de sector moeten wij constateren dat we maar een paar van de afgesproken doelstellingen hebben gehaald. Aanbieders laten particulieren met lege handen staan.” Volgens Kockelkoren ligt STV dwars omdat zij de zelfregulering te duur zou vinden.

STV-voorzitter Weisz spreekt van een verkeerde interpretatie. „Kockelkoren heeft het nooit zo tegen ons gezegd.” Over de kosten: „Als STV hebben wij het geld niet om meer te doen. De contributie bedraagt 8500 euro, een toetsing van een prospectus nog eens 5000 euro. Dat vindt de achterban genoeg.” De bedragen lijken niet hoog gezien de vermogende deelnemers, maar Weisz verzekert dat er niet meer rek in zit. „Meer kan ik er niet aan doen.”

Het drietal zat deze week opnieuw bijeen. Zelfs over de uitkomsten van dit gesprek verschillen de inzichten. Volgens Bos van Vastgoed Belang gaat zijn organisatie vooral optrekken met VVF en staat STV nu enigszins buitenspel. Weisz van STV is juist van mening dat híj verder gaat met VVF. Zijn club is nu ook bereid om met de toetsing „enigszins de diepte in te gaan.” En de VVF? Die zegt dat de vereniging met zowel STV als Vastgoed Belang verdergaat. De verwarring is compleet.

Voor de AFM duurt het allemaal veel te lang. De toezichthouder liet recent weten voor vastgoedfondsen de toezichtgrens te willen verhogen. Maar minister Bos van Financiën voelt daar vooralsnog weinig voor. Vermogende beleggers zouden voldoende kennis bezitten om de risico’s te kunnen inschatten. Bovendien schrijft een Europese richtlijn het bedrag van 50.000 euro voor. Een wijziging kost veel tijd en een eenzijdige verhoging jaagt aanbieders naar buurlanden.

De AFM heeft nog meer pijlen op haar boog, ditmaal voor de hele beleggersmarkt. Vorig jaar kwam zij met het idee van een zogeheten verplicht wildwestbordje. „Het bordje maakt duidelijk: Na deze grens (van 50.000 euro, FvdB) kan geen sheriff u meer helpen, u bent op uzelf aangewezen.” De toezichthouder is in overleg met het ministerie van Economische Zaken over dit initiatief.

Door de AFM-inspanningen heen klinkt de waarschuwing: grote bedragen investeren in vastgoedfondsen heeft op dit moment veel weg van beleggen in het Wilde Westen. Vogelvrij, zonder sheriff in de buurt.

Waar is uw spaargeld nog veilig? Met die prikkelende vraag probeert vastgoedbelegger Van Dam, Van Dam en Verkade belangstelling te wekken bij mogelijke investeerders. Minimale inleg: 50.000 euro. Deze drempel is een bewuste keuze, waarmee het bedrijf niet in het vizier komt van de toezichthouder. „Toezicht is goed, maar het kan ook een vals gevoel van veiligheid geven.”
Over toezicht kunnen ze meepraten. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) kwamen in 2006 regelmatig over de vloer bij vastgoedbelegger Van Dam, Van Dam en Verkade. Bij het bedrijf kon op dat moment iedereen zijn geld stallen tegen een gegarandeerde rente. Met het geld belegden de broers Aren en Moshe van Dam en Cor Verkade in Nederlandse en Belgische panden.

Een illegale praktijk, zo luidde het scherpe oordeel van DNB. Aantrekken van particulier geld mag alleen bij het bezit van een bankvergunning. En die was niet aanwezig. De illegaliteit was makkelijk op te heffen door de inlegdrempel te verhogen naar 50.000 euro. Dat betekende afscheid nemen van 117 kleine beleggers. „Tot hun en ons verdriet”, aldus Verkade. Met een glimlach: „We zijn stout geweest. In het begin was de toon van DNB grimmig, later prees hij onze welwillende houding.”

Op dit moment kloppen alleen vermogende beleggers aan bij Van Dam, Van Dam en Verkade. De investeerders ontvangen een rente van 7 procent, de opzegtermijn bedraagt drie maanden. Ze brengen 25 tot 30 procent van het geld binnen, de bank zorgt voor 60 procent en de vennoten leveren de resterende 10. De gemiddelde huuropbrengst is 8,5 procent. Aan de bank betalen ze een fors lagere rente, waardoor de heren een leuke boterham verdienen. In vaktermen: ze maken gebruik van het hefboomeffect.

Wegwijs

Op dit moment zijn er zestig investeerders. Om verder te groeien timmert Van Dam, Van Dam en Verkade aan de weg via advertenties in deze krant en een stand op de gezinsbeurs Wegwijs. „De beurs leverde door de kredietcrisis minder nieuwe klanten op dan verwacht. Maar mensen uit de gereformeerde gezindte zijn nooit direct enthousiast, die kijken eerst de kat uit de boom.”
De voorzichtigheid is logisch, gezien de mist die hangt rond vastgoedbeleggingen. „We krijgen altijd veel vragen, al tien jaar lang. Maar wij onderscheiden ons. Bij ons is er geen sprake van een belegging, maar van een lening met een gegarandeerde rente. Als wij verlies draaien, komt dat voor rekening van ons drieën. Wij zijn zelfs hoofdelijk aansprakelijk”, aldus Aren van Dam. Verkade spreekt van een unieke aanpak. „In tijden van kelderende beurskoersen is het een zegen als je een bedrijfje kent met drie kiene dga’s (directeur grootaandeelhouders, FvdB).”

Daarmee kloppen jullie jezelf aardig op de borst.
Verkade: „In onze kringen zijn we dat niet zo gewend. Maar we zijn drie intelligente mannen, die hun van de Heere God gekregen hersens goed gebruiken.”

Jullie spreken van lenen, de site spreekt van beleggingen. Wat is het nu?
Aren van Dam: „Dat is inderdaad ietwat verwarrend. Toch staat het woord beleggen bewust in de ondertitel, omdat we volledig transparant willen zijn. Wij beleggen en bieden klanten gelegenheid mee te profiteren tegen een gegarandeerd rendement in de vorm van rente. Het risico ligt volledig bij ons.”

Er is een ijzeren regel in beleggersland: hoe hoger het rendement, des te groter het risico. Jullie vormen een uitzondering?
„Er is nog een wetmatigheid, die van vraag en aanbod. We moeten concurreren met bijvoorbeeld de gerenommeerde Homburggroep en met internetspaarrekeningen. Je moet mensen wat bieden om ze over de streep te trekken. Zouden we op 6 procent blijven zitten, dan komen er geen nieuwe investeerders. De garantie dat mensen hun inleg terugkrijgen ligt in de waarde van de panden, de huurinkomsten zorgen voor de gegarandeerde rente inkomsten.”

Maar wat gebeurt er als in deze crisistijden huurders failliet gaan?
„Allereerst is onze portefeuille gespreid. Dat vermindert de risico’s. Verder houden we stipt bij of onze huurders op tijd betalen. Zo niet, dan staan we direct op de stoep en ondernemen we zo nodig gerechtelijke acties om het pand weer leeg te krijgen. Nieuwe huurders lokken we met aantrekkelijke tarieven. Want leegstand moeten we niet hebben.”

Een ander risico: beleggers trekken zich massaal terug.
„Wij hebben een goede relatie met onze bank. Die is dan bereid om bij te springen. En zelf hebben we ook nog geld achter de hand.”

Nog eentje: wat gebeurt er als de waarde van de panden 30 procent keldert?
„Dan is er niks aan de hand, zolang we de panden niet verkopen. Bovendien zitten we met onze waardering aan de veilige kant. Bij een verkoop lag de prijs altijd nog hoger dan de boekwaarde.

Jullie kunnen dus niet omvallen?
Verkade: „Alles kan kapot, zelfs Van Dam, Van Dam en Verkade. Maar wij kennen de nooduitgangen. Overigens zijn we nu wel blij dat we afscheid hebben genomen van de kleine beleggers, die waren in deze tijden onzeker geworden en hadden hun geld opgevraagd.”

Jullie zijn hoofdelijk aansprakelijk, maar als jullie de panden verkopen en naar de Bahama’s vluchten, zijn participanten toch hun geld kwijt.
„Alles draait om vertrouwen. Vertrouwen in onze expertise, in drie kiene dga’s. Wij doen niet mee aan de haai , graai , paai en snaaicultuur. Maar volledige garanties zijn er nooit, er kan ook een bom op Amsterdam vallen. Het blijft een vorm van ondernemen.”

Ontwijken jullie bewust toezicht door de drempel van 50.000 euro te hanteren?
„Nee, niet ontwijken. We willen open zijn. Mensen krijgen alle informatie die ze willen, we geven inzicht in de cijfers. Maar de vrijstelling scheelt ons veel extra werk en kosten. Daar profiteert de investeerder van. Consumenten en bedrijven moeten ook niet blind vertrouwen op de toezichthouders. Zij bieden schijnzekerheid. Kijk maar naar Icesave. Die bank was toch veilig en stond onder toezicht van DNB? Toezicht is goed, vertrouwen is beter. Als mensen bij ons beleggen, moeten ze ons vertrouwen.”