Het is evenwel nog lang niet duidelijk of er sprake is van een ontplofte zeepbel of alleen van de afkoeling van een oververhitte markt. „Ik heb gezien hoe de angst om zich heen greep”, zegt Timur Usmanov, onroerendgoedagent van het in Dubai gevestigde Monshaat Properties. Hij heeft het over investeerders die zich twee of drie jaar geleden op de markt stortten en nu proberen weg te komen. „Er zijn te veel verkopers en niet genoeg kopers. Wie wil nu kopen?”Vastgoedhandelaars en analisten zeggen dat de vraag naar voltooide projecten groot blijft in het supermoderne Golfsjeikdom, waar wolkenkrabbers als paddenstoelen uit de grond schieten. Maar de belangstelling voor nog niet gebouwde of onvoltooide projecten lijkt af te nemen, terwijl ze ooit zo in trek waren dat een transactie in enkele minuten tot stand kon worden gebracht.

Sommige investeerders die kochten in de hoop op snelle winst of een betere jaaromzet proberen nu alleen nog maar hun verliezen te beperken. „De mensen zeggen dat het lijkt op een tsunami die het land binnen enkele maanden zal overstromen”, aldus een makelaar die anoniem wenst te blijven. „Ze zeggen dat ze geen premie willen, ze willen alleen maar verkopen. Ze zijn bang.”

De banken in Dubai komen net als elders moeilijker aan contanten. Dat dwingt ze de regels aan te scherpen voor degenen die een lening willen.

Enkele weken geleden konden sommige cliënten nog hypotheken krijgen tegen een reductie van 10 procent. Hypotheekverstrekker Tamweel, een van de grootste in Dubai, biedt zijn klanten nu aanzienlijk minder. „Het idee erachter is het zo veel mogelijk spreiden van je middelen”, aldus ceo Wasim Saifi. Ook HSBC, een van de grootste internationale hypotheekverstrekkers, beperkt de bedragen die worden geleend.

In feite waren er al eerder signalen die duidden op een ommekeer. Colliers International zei deze maand dat zijn index van woningprijzen in Dubai in het tweede kwartaal aanzienlijk minder groei vertoonde in vergelijking met de vorige periode. Het adviesbureau waarschuwde dat te veel werd gemikt op dure projecten en te weinig rekening werd gehouden met betaalbaarheid.

Morgan Stanley wekte in augustus de woede van enkele projectontwikkelaars door te voorspellen dat de prijzen van onroerend goed in Dubai in 2009 met 10 procent zouden dalen.

Niettemin blijven velen hoop koesteren. Handelaars herhalen de veelgehoorde geruststelling dat de markt in Dubai „anders” is vanwege het toezicht en de investeringen van de heerser van het emiraat. Richard Rodriguez -voormalig ceo van de afdeling Dubai van Emaar Properties, de bouwer van het hoogste gebouw ter wereld- behoort echter niet tot deze groep. Rodriguez zegt dat te veel ontwikkelaars in het emiraat zich hebben geconcentreerd op investeerders in plaats van op mensen die op zoek zijn naar een huis om in te wonen. Hij vergelijkt de projecten met piramidespellen. „De ontwikkelaars die overleven, zijn degene die kunnen verkopen aan de eindgebruiker. En dat is in Dubai nog niet eerder zo geweest.”