De voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Ger Hukker, is de laatste weken wel een paar keer extra naar de researchafdeling gelopen. „Stort de woningmarkt niet in? Dat begin je je vanzelf af te vragen als je het nieuws een beetje bijhoudt. Maar het antwoord op die vraag is nee.” Hij weet het zeker en de cijfers onderbouwen zijn wetenschap.Het feit ligt er dat de gemiddelde huizenprijs in het derde kwartaal 2008 voor het eerst in achttien jaar (licht) daalde: in 1990, na het uitbreken van de eerste Golfoorlog, was dat fenomeen voor het laatst aan de orde. Ook werden er in de afgelopen drie maanden minder huizen verkocht: zo’n 13 procent.

Woningen stonden gemiddeld langer te koop: 75 dagen tegen 69 dagen in het tweede kwartaal van 2008. „Verkopers moeten harder hun best doen om hun huis kwijt te raken”, aldus de voorman van de grootste makelaarsvereniging gisteren bij de presentatie van de cijfers. De NVM is goed voor meer dan driekwart van alle huizentransacties: bijna 100.000 op een jaartotaal van 125.000. Aan de aanbodkant staat een plus van 7 procent voor het derde kwartaal.

De woningmarkt werd de laatste drie maanden beduidend „stroperiger”, zo noemt Hukker het. De NVM telde 32.000 transacties tegen 37.000 een kwartaal eerder. Het aantal mensen dat voor optimale zekerheid gaat, groeit. „Eerst m’n huis verkopen, dan pas uitkijken naar iets anders: inmiddels doet een kwart van de verkopers dat. Dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van het recente verleden.”

Zes van de tien huizen ging in het derde kwartaal binnen drie maanden van de hand. Van het aanbod werd 4,4 procent boven de vraagprijs verkocht. Hetzelfde percentage van de te verkopen huizen stond langer dan een jaar in de etalage.

De NVM-voorzitter benadrukt het graag en herhaalt het keer op keer: Goed onderhoud doet wonderen bij de verkoop van een huis, het verdient zich terug. „De details bepalen het succes, de kwaliteit van de woning maakt het verschil. Snel nog even de voortuin aanharken of een appeltaart bakken net voordat de kijkers komen, is niet genoeg. Een potentiële koper ziet meteen of het huis goed in de verf zit of niet. Kijk naar je onderhoud, ik kan het niet vaak genoeg zeggen.”

Maar dan die ene, knellende vraag: welke invloed zal de huidige kredietcrisis hebben op de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt? Beïnvloeding is er natuurlijk, onmiskenbaar, zegt Hukker. „Huizenbezitters blijven de komende tijd meer dan voorheen zitten waar ze zitten. Projectontwikkelaars passen zich aan aan de marktomstandigheden. Nieuwbouw zal achterblijven bij de afspraken, er gaat een rem op de investeringen. De krapte op de woningmarkt zal daarom aanhouden. Maar dat is dan tegelijk onderdeel van onze redding.”

Een ’big bang’ op de Nederlandse woningmarkt is uitgesloten, zegt de NVM-topman. „Elk nadeel heeft z’n voordeel: 97 procent van de mensen blijft lekker zitten, er is een structureel tekort aan huizen, én er is sprake van fileleed op de woningmarkt doordat mensen gemiddeld 20 jaar in hetzelfde huis blijven. Het aantal huishoudens neemt toe en de lonen stijgen door tekorten op de arbeidsmarkt. Verder neemt door de kredietcrisis het gevoel van ”eigen haard is goud waard” sterk toe. Het eigen huis is tastbaarder dan vluchtige aandelen of spaargeld dat minder waard wordt.”

Voor makelaars zijn het spannende tijden in die zin dat er te veel van zijn in een krimpende markt. Tegen de dalende verkooptrend van de afgelopen twee jaar in, groeide het aantal makelaars nog met een vijfde. Hukker: „Er zijn te veel makelaarskantoren, zeker nu het aantal transacties door de kredietcrisis nog eens 10 procent terugvalt.” Het aantal makelaars dat er de brui aan geeft, zal komende maanden toenemen, denkt hij. De NVM heeft zo’n 4000 leden.

„Het huidige kwartaal wordt zeker nog „lastig”, zegt Hukker. De drie maanden geleden voorspelde prijsstijging van 2 procent over 2008 is daarom al bijgesteld naar 1 á 1,5 procent: dus ruim onder het inflatieniveau van 3,1 procent. „Op zichelf niet verkeerd voor de betaalbaarheid. Noem het een logische correctie, als onderdeel van de zachte landing.”