Vorige week publiceerde het Centraal Planbureau (CPB) de studie ”Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt”. De onderzoekers constateren dat de gereguleerde huren over de hele linie de helft bedragen van de veronderstelde vrijemarkthuren. Op grote schaal vloeien onzichtbare subsidies van verhuurders (vooral woningcorporaties) naar huurders.Het CPB-onderzoek besteedt ook aandacht aan de expliciete huurtoeslagen (vroeger individuele huursubsidie genoemd), die door de overheid gericht worden ingezet om het huren voor lage-inkomensgroepen betaalbaar te maken. Hiermee is op jaarbasis 1,8 miljard euro gemoeid. Deze toeslagen komen wel bij de juiste doelgroep terecht: de groepen met een laag inkomen. Er zijn overigens wel uitvoerings- en fraudeproblemen, vooral sinds de Belastingdienst de huurtoeslagen verstrekt.

Met alle regelingen rond huurwoningen, zoals de huidige maximering van huren en huuraanpassingen, en de toekenning van huurtoeslagen, is jaarlijks een bedrag van 14,5 miljard euro gemoeid. Ondanks de doelgerichtheid van de huurtoeslagen komt ruim de helft van dit bedrag ten goede aan huishoudens met een midden- of hoger inkomen.

Het Centraal Planbureau heeft de analyse vooral gericht op het bepalen van de huren in Nederland als de markt geheel vrij zou zijn en het huurbeleid geheel zou ontbreken. Ik plaats daarbij de kanttekening dat niemand weet -ook het CPB niet- wat in Nederland het niveau is van vrijemarkthuren. Het CPB lanceert een schatting gebaseerd op heroïsche aannamen.

Ongetwijfeld zijn er grote regionale verschillen. In een aantal regio’s (Zuid, Oost, Noord) krimpt de bevolking. In delen van het land komen nauwelijks of geen wachtlijsten voor. Hier liggen de vrijemarkthuren vermoedelijk niet ver boven de huidige huren. In Amsterdam en Utrecht is de druk op de woningmarkt zeer hoog blijkens de lange wachttijden voor huurders, vooral voor starters. Hier liggen de vrijemarkthuren vermoedelijk ver boven de actuele huren.

Sociaal verleden
Volgens het CPB zullen de huren onder de geïntroduceerde aannames verdubbelen. Er zou dan een verschuiving optreden van huren naar kopen (bij huishoudens met bovenmodale inkomens) en er zouden grote betaalbaarheidsproblemen ontstaan bij huishoudens met een bescheiden inkomen. Dat leidt vervolgens tot vraaguitval (dus: leegstand) en tot een explosie van uitgaven aan huurtoeslagen.

Medio jaren tachtig ontstond er structurele leegstand in naoorlogse meergezinshuiscomplexen, met name in sociale huurwoningen. In een aantal complexen lag de actuele huur toen bóven het markthuurniveau. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat vrijemarkthuren thans gemiddeld het dubbele zou zijn van de vigerende gereguleerde huren.

Indirect stelt het Centraal Planbureau in de studie over de huurwoningmarkt de positie van de woningcorporaties ter discussie. Woningcorporaties moeten zorgen voor betaalbare huizen en hebben een traditie dat zij bij de uitvoering van het huurbeleid niet het onderste uit de kan willen halen. Het CPB oppert de gedachte om alle huren vrij te geven en de huishoudens met een laag inkomen te compenseren door meer uit te geven aan inkomensafhankelijke huursubsidies (huurtoeslagen).

In zo’n model lijken woningcorporaties overbodig te worden: ze zouden straffeloos kunnen worden getransformeerd tot gewone private ondernemingen met een prachtig sociaal verleden. Deze gedachte sluit aan op een discussie die in corporatieland al enige tijd gaande is: de felbegeerde overgang naar de nieuwe, moeilijk grijpbare status van maatschappelijke onderneming op grotere afstand van het Rijk. Recentelijk is deze discussie verhevigd door het voornemen van enkele corporatiedirecteuren die het stelsel van toegelaten instellingen willen verlaten: opting out.

Balkenende IV
Deze laatste ontwikkeling wordt niet door minister Vogelaar gesteund en dat siert haar. De poging om de maatschappelijke onderneming als een nieuw type rechtspersoon te creëren wordt wel door de minister (en het kabinet) gedragen. Dit kan echter leiden tot een collectieve uittreding van corporaties uit het huidige stelsel. Naar mijn mening dreigt hier het kind met het badwater te worden weggegooid.

Ik deel de conclusies van het CPB dat de huurwoningmarkt nauwelijks als markt fungeert en bijgevolg „ernstig ontwricht” is en dat het woonlastenbeleid over de volle breedte op de schop moet. Dat was ook de basis voor het recente advies van de VROM-raad. En dit zal vermoedelijk eveneens de basis zijn voor het rapport van de SER-commissie over het woningmarktbeleid, dat naar verwachting volgend jaar zal verschijnen. Daarbij is het onvermijdelijk dat ook de positie van woningcorporaties aan de orde komt.

Voorlopig hoeven huurders en woningeigenaren zich echter nog geen zorgen te maken. Het kabinet-Balkenende IV heeft afgesproken dat er tijdens deze kabinetsperiode niets verandert aan het inflatievolgend huurbeleid en aan de fiscale behandeling van bewoner-eigenaren. De problemen van de verziekte woningmarkt zitten voorlopig in het politieke vriesvak.

De auteur is emeritus hoogleraar aan het onderzoeksinstituut OTB op het gebied van wonen en bouwen aan de Technische Universiteit Delft.