Velen onderkennen dat de Nederlandse woningmarkt disfunctioneert. Starters krijgen slecht toegang tot de woningmarkt. De doorstroming van huur naar koop stagneert. De prijzen in de koopsector zijn erg hoog. De huurprijsregulering is verouderd. En niet het minst onbelangrijke probleem: het aanbod van nieuwe huurwoningen stagneert. Ook over de oorzaken is de afgelopen jaren steeds meer consensus ontstaan. Het overheidsbeleid is de belangrijkste verstorende factor. Regelgeving vertraagt en belemmert de nieuwbouw. De aftrekbaarheid van de hypotheekrente stuwt de prijzen in de koopsector op. In de huursector is te weinig marktwerking. Een kabinet dat de problemen van de woningmarkt serieus neemt, kan aan de slag. De analyse ligt klaar.Er is dan ook met verbijstering gereageerd op het coalitieakkoord, waarin is vastgelegd dat de fundamentele problemen niet aangepakt zullen worden. Er is zelfs afgesproken dat voor de periode na dit kabinet geen wijzigingen zullen worden voorbereid noch onderzocht.

Gelukkig leven we in een pluriforme maatschappij. De VROM-raad, het belangrijkste adviesorgaan van de regering op het terrein van het wonen, is onafhankelijk en is niet met denken gestopt. Vandaag heeft deze raad een ongevraagd advies aangeboden aan minister Vogelaar met de duidelijke titel: ”Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans”. Dit advies bevat uitgebreide beschouwingen over de werking van de Nederlandse woningmarkt. Aansluitend daarop geeft de raad richtingen aan hoe het beleid gewijzigd zou kunnen worden ter verbetering van de woningmarkt. Het is een zeer lezenswaardig advies dat niet voor het eerst, maar wel weer duidelijk, aangeeft wat er mis is en wat eraan gedaan kan worden. Ik beperk me hier tot enkele hoofdpunten van het advies, waaronder de oplossingen die de raad aanbeveelt.

Vraagondersteuning
De VROM-raad gaat uitgebreid in op de huidige vormen van vraagondersteuning in de koop- en in de huursector. De fiscale behandeling van de eigen woning kost de schatkist vele miljarden, maar is ongericht en heeft vooral geleid tot een hoog prijsniveau. Hierdoor hebben starters er geen voordeel meer van. De huidige fiscale behandeling stimuleert het aangaan van schulden, waardoor Nederland een hogere hypotheekschuld heeft dan welk land dan ook. Een belangrijk bezwaar is voorts dat de fiscale behandeling kopen bevordert boven huren. Dat in Nederland de dure, geliberaliseerde huursector met 5 procent zo klein is, heeft alles te maken met de slechte concurrentiepositie ten opzichte van de koopsector. Daarnaast is er een overdrachtsbelasting die het verhuisgedrag remt en de arbeidsmarkt belemmert. De raad concludeert -niet voor het eerst overigens- dat aanpassing van de fiscale behandeling van de eigen woning noodzakelijk is.

Ook de huursector wordt door de VROM-raad grondig onder de loep genomen. Het gaat hier vooral om de huurtoeslag en de huurprijsregulering. Opmerkelijk is dat de corporaties, die soms ook wel worden gezien als een deel van het probleem, in dit advies buiten schot blijven. Bij de huurtoeslag constateert de raad dat de toeslag weliswaar effectief is in die zin dat de beoogde doelgroep ermee wordt bereikt, maar dat de huidige vormgeving ook negatieve effecten heeft. De huurtoeslag heeft een opwaartse druk op de huurprijzen. Hij stimuleert extra woonconsumptie, omdat extra kwaliteit ook wordt gesubsidieerd. Over de huidige huurprijsregulering is de raad evenmin positief. Niet dat huurprijsregulering volledig afgeschaft zou kunnen worden, maar een modernisering waarbij veel meer met regionale verschillen rekening wordt gehouden en een beperking in het bereik zijn noodzakelijk voor een betere marktwerking.

Keurslijf
De oplossingsrichting die de raad wijst, lijkt sympathiek en appelleert aan het rechtvaardigheidsgevoel. Alle bestaande vormen van vraagondersteuning dienen afgeschaft te worden. Wat betreft de fiscale behandeling van de koopsector waarschuwt de raad er zeer terecht voor dat hiervoor een lange overgangsperiode van twintig jaar nodig is vanwege de grote gevolgen voor de koopwoningmarkt. Er dient een eigendomsneutrale woontoeslag te komen, waarvan de hoogte afhankelijk is van inkomen, huishoudgrootte, regio en woonlasten. Deze toeslag is gelijk voor huurders en eigenaars-bewoners.

In de uitwerking is het een complex bouwwerk. Hier miskent de raad ook te gemakkelijk de fundamentele verschillen tussen huren en kopen. Een eigenaar-bewoner heeft met andere woonlasten en andere risico’s te maken dan een huurder. Met een gelijke woontoeslag ontstaat een onnodig strak keurslijf, waarbij de uiteenlopende werking van koop- en huurmarkt ondergeschikt wordt gemaakt aan een opvatting over verdelende rechtvaardigheid. Als het gaat om de oplossingen is het advies minder overtuigend. In veel gevallen concludeert de raad dat nader onderzoek nodig is of dat verschillende varianten denkbaar zijn. Op dat vlak is nog veel werk te verrichten.

De VROM-raad is niet de enige die zijn licht laat schijnen op de woningmarkt. Het Centraal Planbureau en de Sociaal-Economische Raad komen ook met rapporten en adviezen. Het is wellicht een ”blessing in disguise” dat de komende jaren in een zekere luwte de beleidsopties op een rij gezet kunnen worden. Tegen de tijd dat er een volgend coalitieakkoord gesloten moet worden, is de woningmarktparagraaf hopelijk af.

De auteur is hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam/Amsterdam School of Real Estate.