Regering en politieke partijen hebben tot nu toe geen oog voor de ruimtelijke gevolgen van een eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ook de stelling van het Centraal Planbureau (CPB) dat hypotheekrenteaftrek de economie remt, is ruimtelijk niet onderbouwd. Afschaffing, ook een geleidelijke, zal de woningmarkt naar verwachting een waardedaling doen ondergaan van circa 25 procent of meer. Projecten waarbij woningbouw de spil vormt als het over de financiële haalbaarheid gaat, zullen al failliet zijn voordat ze van start zijn gegaan. Marktpartijen zullen geen trek meer hebben in ontwikkelprojecten met een dergelijke waardedaling in het verschiet. Zowel regering als oppositie is uit het oogpunt van ruimtelijke planvorming niet gebaat bij een eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.Een groot probleem valt te verwachten bij projecten waar woningbouw bepalend is voor de financiële haalbaarheid. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal, ook wanneer dit geleidelijk plaatsvindt, volgens eerdere berichten en gepubliceerde visies waardedalingen in de huizensector van circa 25 procent en soms meer veroorzaken. Het verlaagt rechtstreeks de investeringsmogelijkheden van burgers. Kavels en woningen zullen moeilijker verkoopbaar worden en minder gaan opleveren. Dit zal menig bouwproject op losse schroeven zetten. Want projectontwikkelaars, grondeigenaren, speculanten, gemeenten, woningcorporaties en bouwbedrijven zijn vanzelfsprekend niet bereid geld op projecten toe te leggen. Tevens dreigt de ruimtelijke kwaliteit van projecten te verslechteren door dalende budgetten.

Flinke daling
Een meer getrapte afschaffing biedt onvoldoende soelaas, want naast het effect op het inkomen speelt het even zo belangrijke vermogensaspect. Woningeigenaren weten immers dat de hypotheekrenteaftrek op termijn wordt afgeschaft, en daar zal men bij grote investeringen als de aankoop van een huis nu al rekening mee houden. De afschaffing werpt haar schaduw vooruit. Nagenoeg alle op stapel staande projecten waarin woningbouw de spil is wat de (financiële) haalbaarheid betreft, krijgen daarmee te maken. De vraag is in hoeverre deze dan nog te financieren zijn. Het is in ieder geval een feit dat het overgrote deel van de woningbouwopbrengst in projecten geen marge van 25 procent in de exploitatiebegroting kent om de klap op te vangen. Daarmee zijn dergelijke projecten virtueel failliet. Ook een waardedaling tot 14 procent, zoals het CPB recentelijk berekende, zal evengoed de woningbouwproductie krakend tot stilstand brengen.

Inkomstenbronnen als overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait en onroerendezaakbelasting om de nadelige inkomenseffecten voor de burger te verzachten, zullen ook te maken krijgen met een flinke daling. Bovendien kan in verband met Europese regelgeving op het terrein van de staatssteun de gecreëerde miljardenbesparing niet zomaar in de vorm van subsidies worden ingezet om (verlieslijdende of stopgezette) bouwprojecten weer vlot te trekken. Het al enige jaren ingezette overheidsbeleid om beschikbare ruimte decentraal en met meer marktpartijen vorm te geven, gaat een onmogelijke opgave worden. Marktpartijen en lokale overheden zullen uit initiatieven stappen wanneer er door de te verwachten waardedalingen in de woningmarkt negatieve grond- en vastgoedexploitaties zijn te verwachten.

Utopie
Regeringspartijen noch de (linkse) oppositiepartijen zijn uit het oogpunt van ruimtelijke planvorming gebaat bij een eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De regeringspartijen niet, omdat de afschaffing particuliere initiatieven zal afschrikken. Dit druist ook in tegen hun rol als initiator van meer decentrale werking in ruimtelijke projecten. De (linkse) oppositie niet, omdat men door het instorten van de woningmarkt en de bijbehorende ruimtelijke ontwikkelingen (en sociale woningbouw) de meer centrale sturings- en ordeningsgedachte met behulp van bestaande instrumenten niet (snel genoeg) zal kunnen realiseren. Nieuwe beleidsinstrumenten zoals de grondexploitatiewet kunnen uitkomst bieden. Maar zolang de beschreven (negatieve) effecten niet zijn op te lossen, zal de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in Nederland een utopie blijken.

De auteur is manager bij adviesbureau Tauw Juridisch & Financieel Advies.