De nieuwbouw van vrijesectorhuurwoningen komt door de uitwerking van het huurbeleid in de problemen. Het huurbeleid moet het gebrek aan goedkope huurwoningen oplossen door zowel nieuwbouw als doorstroming te stimuleren. Voor dat laatste is de nieuwbouw van vrijesectorhuurwoningen cruciaal.IVBN en Neprom waarschuwen gezamenlijk de Tweede Kamer echter voor een fout in de uitwerking. Het blijkt dat nieuwe vrijesectorhuurwoningen als gevolg van het huurbeleid (soms zelfs ver) ónder de marktprijs verhuurd zouden moeten worden. Alle huurwoningen in het overgangsgebied (bijvoorbeeld in Amsterdam zijn dat huurwoningen met een WOZ-waarde tussen de 195.000 en de 295.000 euro) krijgen namelijk een maximale huurprijs op basis van het aantal punten van die woning plus 10 procent. Deze maximale huurprijs is echter (aanzienlijk) lager dan voor een nieuw gebouwde huurwoning in de vrije sector kan worden gevraagd. De reeds geplande nieuwbouw van vrijesectorhuurwoningen komt daardoor in de problemen, omdat beleggers hun investeringen moeten gaan heroverwegen.

Het gaat om tussen de 5000 en de 8000 nieuwe huurwoningen in de meest gespannen woningmarkten. Een voorbeeld: een nieuwe huurwoning met 142 punten in het overgangsgebied krijgt een maximale huur van 613 euro plus 10 procent, dus in totaal 674 euro, terwijl de werkelijke markthuur op 750 tot 800 euro ligt. IVBN en Neprom informeren ook de colleges van B&W van de grootste gemeenten over het dreigende probleem, dat gewoon opgelost kan worden door aan de nieuwbouw géén maximale huurprijs te verbinden.

Beschermen
Volgens IVBN is het oorspronkelijk steeds de bedoeling geweest de zittende huurders in reeds bestaande huurwoningen te beschermen. Voor nieuwe huurders, of die nu een nieuwe of een bestaande huurwoning in het overgangsgebied betrekken, hoeft echter géén maximale huur meer te gelden. De huurder weet immers van tevoren dat hij een huurwoning tegen een markthuur gaat bewonen. De jaarlijkse huurverhogingen zullen in dat geval inflatievolgend kunnen zijn (eventueel met een beperkte opslag om aanpassing van de huur eens in de vijf jaar aan de marktontwikkelingen te voorkomen).

Zittende huurders in het overgangsgebied kunnen de komende vier jaar te maken krijgen met een maximale huurstijging boven inflatie van 2 procent in 2006, 3 procent in 2007, 3,5 procent in 2008 en 4 procent in 2009. Het maximale huurniveau in het overgangsgebied voorkomt voor zittende huurders té grote huurstijgingen. Voor de bestaande huurwoningen in het overgangsgebied kan er daardoor wél een geleidelijke groei van de huidige huur plaatsvinden naar een meer marktconform huurniveau, terwijl er toch voldoende bescherming van de zittende huurder plaatsvindt.

Vrij
De leden van Neprom, gezamenlijk goed voor circa 50 procent van de nieuwbouwproductie, hebben de afgelopen jaren een groot aantal woningen kunnen afzetten bij institutionele vastgoedbeleggers en woningcorporaties. Voor beleggers gaat het daarbij alleen om het geliberaliseerde gedeelte van de woningmarkt, waarbij het de belegger vrij staat om een marktconforme huur voor de woningen te vragen. Vaak maken de nieuwbouwhuurwoningen die verkocht worden aan beleggers of corporaties deel uit van grotere woningbouwcomplexen, waarvan een belangrijk deel in de verkoop aan de consument wordt gebracht.

De gegarandeerde afzet van de huurwoningen aan belegger of woningcorporatie maakt het in die situaties mogelijk om met de bouw van het gehele complex te starten, ook als er nog maar weinig koopwoningen verkocht zijn. Als gevolg van de beperking van de maximale huur van de nieuwbouw zal de bouw van huurwoningen in ieder geval ernstig worden vertraagd en waarschijnlijk voor een deel komen te vervallen.

De auteurs zijn respectievelijk directeur van IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) en directeur van Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen).