Een te grote marktmacht van enkele grote partijen kan er volgens de ACM voor zorgen dat er minder nieuwbouwwoningen worden gebouwd dan mogelijk zou kunnen zijn. Kleinere bouwbedrijven die wel de capaciteit hebben om te werken komen er moeilijker tussen. Daardoor kunnen de grotere bouwers ook invloed uitoefenen op het beleid van gemeenten en op de prijs.

De mate waarin de macht op de nieuwbouwmarkt bij enkele grote partijen ligt hangt samen met het feit dat Nederland een klein land is. Die partijen kunnen gemakkelijker in verschillende regio’s actief zijn om zo hun risico te spreiden. Bovendien is voor vastgoedontwikkeling veel geld nodig, benadrukt de waakhond, wat voor grotere bedrijven makkelijker te verkrijgen is.

Daarnaast is ook de beperkte beschikbaarheid van grond een probleem. En de Nederlandse cultuur om hele nieuwbouwprojecten te plannen zorgt ervoor dat grotere bedrijven in het voordeel zijn.

Bij de middelgrote gemeenten gaat het vaak om gemeenten met relatief veel nieuwbouw. Er zijn dan vaak niet genoeg expertise, menskracht en financiële armslag om de regie over alle nieuwbouwplannen te voeren. Daarom kiezen deze gemeenten vaak voor een samenwerking met een vastgoedontwikkelaar. Maar dat kan ook zorgen voor afhankelijkheid en kwetsbaarheid voor de gemeente, stelt de ACM.

Het zou goed zijn als er meer duidelijkheid komt over de verhouding tussen verschillende bedrijven, aldus de toezichthouder. Zo kunnen overheden en burgers de banden tussen hen beter beoordelen. Ook zou het voor middelgrote gemeenten helpen als bijvoorbeeld het Rijk of de Vereniging Nederlandse Gemeenten hen met expertise zou bijstaan.

Verder ziet de ACM verbeteringen als het nieuwbouwbeleid minder beperkend zou zijn. Maar ook het organiseren van open biedprocessen bij de uitgifte van grond of het opknippen van grootschalige nieuwbouwprojecten kan helpen om de concurrentie te bevorderen.