Volgens het Kadaster daalden eengezinswoningen in oktober 2,5 procent in prijs ten opzichte van de maand ervoor. In november volgde opnieuw een teruggang, nu van 1,3 procent. De definitieve cijfers over december zijn er nog niet, maar de verwachting is dat het beeld niet zal omslaan, aldus een inschatting maandag in Het Financieele Dagblad.

Het is zo goed als zeker dat de huizenprijzen flink lager zijn uitgevallen dan in december 2003. „Met dank aan staatssecretaris Joop Wijn van Fiscale Zaken en zijn zogeheten bijleenregeling”, aldus Het Financieele Dagblad. Die ingreep in de fiscale aftrek van hypotheekrente maakte het aantrekkelijk om vóór 1 januari 2004 nog snel een ander huis te kopen. Dat leidde toen tot 20 procent meer woningtransacties en een kortstondige prijspiek.

Het gevolg is dat 2004 wordt afgesloten met drie maanden van prijsdalingen op rij. Dat is lang niet vertoond, dus zullen meer huiseigenaren dan voorheen wakker liggen.

Bovendien zijn de bordjes ”Te koop” niet aan te slepen. Nog nooit hebben er zo veel huizen te koop gestaan als op dit moment. Volgens tellingen van Spacemakers, de website voor ontwikkelaars, hadden huizenkopers eind 2004 de keuze uit 129.000 woningen, 9 procent meer dan een jaar geleden.

De trend van de laatste jaren was dat gebieden waar de huizenprijs in het verleden het hardst is gestegen, het eerst een terugval vertonen, en dat in de regio’ s eromheen de prijsstijgingen naijlen. Maar aan het eind van 2004 stonden bijna in het hele land de huizenprijzen onder druk. Sommige bronnen, zoals Spacemaker, menen dat 2004 al onder inflatie wordt afgesloten. De gemiddelde vraagprijs voor een woning zou eind van het jaar slechts 0,7 procent hoger liggen dan aan het begin. Als deze trend doorzet, kan de huizenprijs in 2005 onderuitgaan.

Wie zich serieus zorgen moet maken over de waarde van zijn bezit, is moeilijk te zeggen, want plaatselijk kunnen grote uitschieters optreden. Zo zijn eengezinswoningen in Amsterdam, de duurste stad van Nederland, in het derde kwartaal 2004 met 7,8 procent in prijs gedaald, terwijl in Utrecht dezelfde soort huizen 4,7 procent duurder werden.Rabobank, de grootste verstrekker van hypotheken, denkt dat de huizenprijzen in 2005 niet onderuit zullen gaan. „Een stijging van de gemiddelde prijs van koopwoningen van circa 2 procent lijkt voor 2005 waarschijnlijk”, stelt de bank in haar jongste marktvisie. Die prognose ligt iets onder de gemiddelde prijsstijging van 2,5 procent die over 2004 wordt voorzien.

Door de prijsdalingen in het vierde kwartaal is dat jaar minder gunstig afgesloten dan voorzitter Oscar Smit van makelaarsvereniging NVM voorspelde in april: „De prijsontwikkeling zal duidelijk boven inflatieniveau blijven.”

Slapend rijk? Sinds het topjaar 2000, toen eigenaren van rijtjeshuizen hun bezit nog 20% in waarde zagen toenemen, valt de stijging van de huizenprijzen voortdurend lager uit dan in het voorafgaande jaar. Huizenbezitters worden allang niet meer slapend rijk. De nieuwe norm is een waardestijging rond inflatie, die het Centraal Planbureau voor dit jaar raamt op 1,25%.Dat door de economische dip, stagnerende inkomens en oplopende werkloosheid de koopwoningmarkt landelijk gezien niet doorslaat omlaag, komt vooral door de rente die de afgelopen jaren omlaag is gegolfd. De hypotheekrente vijf jaar vast is gedaald van boven de 6% naar ruim onder de 4%, Dat heeft de koopwoning betaalbaar gehouden voor grote groepen Nederlanders. Het aantal woningen dat wordt verkocht, is mede daardoor niet ingezakt. Zo zijn er volgens het Kadaster in november 2004 ruim 16.500 eengezinswoningen en appartementen van eigenaar gewisseld; 1363 meer dan in november 2003.Wel staan er steeds meer te koop en moet ook steeds langer op een koper worden gewacht. De langere looptijd wordt verklaard doordat bijna alle huiseigenaren die een andere woning zoeken, eerst hun oude huis willen verkopen voordat zij een nieuw huis kopen. Dat er meer borden ’te koop’ in de voortuinen staan, is niet per definitie slecht voor de huizenmarkt: achter elke verkoper gaat een potentiële koper schuil.Robuust De woningmarktanalisten van Rabo spreken van een ’opvallend robuuste’ huizenmarkt, die voorlopig gefundeerd blijft op de lage rente en de ingezakte nieuwbouw. Daar komt in de loop van dit jaar een voorzichtig economisch herstel bij. NVM-voorzitter Smit heeft al gewaarschuwd dat als de economie flink gaat groeien, de huizenprijzen weer snel de pan uit rijzen.Rabo is daar echter niet bang voor. Volgens de bank kan de rente niet veel verder dalen en kan ook de financieringsruimte bij woningkopers niet veel verder worden opgerekt. Bovendien neemt het aanbod van woningen op termijn toe. Bouwminister Sybilla Dekker maakt momenteel met gemeenten, regio’s en provincies afspraken over grootschalige woningnieuwbouw. Er zijn inmiddels contracten gesloten om er de komende vijf jaar 350.000 huizen bij te bouwen.